李宇嘉（廣東省住房政策(ce)研(yan)究中心首席研(yan)究員）

　　1月17日，國家(jia)統計局發布2021年房地(di)產(chan)全年數據。2021年，全國房地(di)產(chan)開發投資為14.76萬億元(yuan)，創歷(li)史新高，年度同(tong)比增(zeng)長4.4%，增(zeng)速連(lian)續兩年下降(jiang)，為歷(li)史第二低(di)位(wei)，僅高于(yu)2015年“去(qu)庫存”前1%的(de)增(zeng)速。

　　目(mu)前，建筑(zhu)工(gong)程(cheng)和(he)土地購(gou)置(zhi)(zhi)費占開發(fa)投資的(de)(de)(de)80%-90%，所對應的(de)(de)(de)新(xin)開工(gong)和(he)土地購(gou)置(zhi)(zhi)是拖(tuo)累開發(fa)投資的(de)(de)(de)主要(yao)原因。2021年(nian)(nian)，房(fang)地產新(xin)開工(gong)面(mian)積(ji)(ji)下(xia)(xia)降(jiang)11.4%，下(xia)(xia)半年(nian)(nian)以來累計(ji)增速(su)連續(xu)6個月負增長，且降(jiang)速(su)不(bu)斷擴(kuo)大，從上半年(nian)(nian)的(de)(de)(de)-0.9%擴(kuo)至全年(nian)(nian)的(de)(de)(de)-11.4%，顯示(shi)預期轉弱、債務(wu)到期和(he)資金困境(jing)下(xia)(xia)，企業新(xin)增開工(gong)的(de)(de)(de)積(ji)(ji)極性明顯下(xia)(xia)行。新(xin)開工(gong)下(xia)(xia)行與土地購(gou)置(zhi)(zhi)有關。2021年(nian)(nian)，房(fang)地產土地購(gou)置(zhi)(zhi)面(mian)積(ji)(ji)2.16億(yi)平方米(mi)，創歷史新(xin)低，同比下(xia)(xia)行15.5%，連續(xu)3年(nian)(nian)負增長。

　　盡(jin)管土(tu)地(di)(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)面積(ji)負(fu)增(zeng)長，但2021年(nian)土(tu)地(di)(di)(di)(di)成交(jiao)價(jia)款（賣地(di)(di)(di)(di)收入）17756億(yi)元，增(zeng)長2.8%。2021年(nian)1-11月的土(tu)地(di)(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)費（計(ji)(ji)入開發投(tou)資(zi)）同比微跌0.6%，預(yu)計(ji)(ji)全年(nian)土(tu)地(di)(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)費略弱于(yu)2020年(nian)。土(tu)地(di)(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)面積(ji)下行，而土(tu)地(di)(di)(di)(di)成交(jiao)價(jia)款保(bao)持增(zeng)長，土(tu)地(di)(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)費保(bao)持強(qiang)大的韌性，一方面是近年(nian)來土(tu)地(di)(di)(di)(di)出(chu)讓越來越集(ji)中于(yu)幾(ji)大都市圈和熱點城市，導致土(tu)地(di)(di)(di)(di)單價(jia)在上升(sheng)；另(ling)一方面，土(tu)地(di)(di)(di)(di)成交(jiao)是賣地(di)(di)(di)(di)時的“適時統(tong)計(ji)(ji)”，開工時轉化(hua)為土(tu)地(di)(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)費，才會(hui)計(ji)(ji)入開發投(tou)資(zi)。

　　目前，土(tu)地(di)(di)成(cheng)交(jiao)在(zai)(zai)增(zeng)(zeng)(zeng)長，土(tu)地(di)(di)購(gou)置費保(bao)(bao)持在(zai)(zai)高位，而新(xin)開(kai)工(gong)下降，意味著大量地(di)(di)塊并(bing)未開(kai)發。2022年(nian)，政策紓困下新(xin)開(kai)工(gong)大概率會回暖，土(tu)地(di)(di)購(gou)置費會滯后(hou)增(zeng)(zeng)(zeng)加，并(bing)助(zhu)推(tui)開(kai)發投資繼續在(zai)(zai)高位徘徊(huai)。另外，隨著各(ge)地(di)(di)重視“保(bao)(bao)交(jiao)樓、保(bao)(bao)民生、保(bao)(bao)穩(wen)定(ding)(ding)”，加上竣工(gong)高峰(feng)期已經(jing)到來，2021年(nian)房地(di)(di)產(chan)竣工(gong)面積(ji)自2013年(nian)以后(hou)再次超過10億平方米(mi)，達到10.14億平方米(mi)，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長11.2%，增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)創(chuang)2012年(nian)以來新(xin)高，竣工(gong)高峰(feng)助(zhu)推(tui)安裝工(gong)程，也(ye)是開(kai)發投資的穩(wen)定(ding)(ding)動力。

　　從大(da)(da)(da)(da)(da)周期來看，住房供求(qiu)矛盾緩(huan)解，城(cheng)鎮人均住房面積達到(dao)40平(ping)方(fang)米左右，城(cheng)鎮化(hua)重(zhong)點(dian)轉向大(da)(da)(da)(da)(da)城(cheng)市(shi)化(hua)、都市(shi)圈化(hua)。大(da)(da)(da)(da)(da)城(cheng)市(shi)和(he)(he)都市(shi)圈住房供應告別大(da)(da)(da)(da)(da)拆(chai)大(da)(da)(da)(da)(da)建，國家更多(duo)鼓(gu)勵(li)存量(liang)資源利(li)用和(he)(he)盤活、鼓(gu)勵(li)租(zu)購并(bing)舉(ju)、“先租(zu)后(hou)買”的理性和(he)(he)健康消費模式(shi)，增(zeng)量(liang)開(kai)發(fa)和(he)(he)存量(liang)利(li)用并(bing)舉(ju)并(bing)重(zhong)。老舊小區改造(zao)、城(cheng)市(shi)更新、保(bao)障性租(zu)賃(lin)住房籌(chou)建等等，都將成為開(kai)發(fa)投(tou)資新的支撐力(li)量(liang)，預計(ji)未來開(kai)發(fa)投(tou)資規模將保(bao)持“高位平(ping)衡”、開(kai)發(fa)投(tou)資增(zeng)速繼續(xu)弱勢增(zeng)長。

　　再看商品房(fang)(fang)銷(xiao)售規(gui)模。2021年(nian)，全國商品房(fang)(fang)銷(xiao)售面積達(da)到17.9億平(ping)方(fang)米，再創(chuang)歷史(shi)新高，同比(bi)增長1.9%，2018年(nian)以(yi)來一(yi)直保持3%以(yi)下的增速，且2021年(nian)以(yi)來累計增速一(yi)直保持下降(jiang)態勢(shi)。主要原因在(zai)于，2021年(nian)下半(ban)年(nian)翹尾行情明顯，基(ji)數比(bi)較(jiao)高，下半(ban)年(nian)單月(yue)(yue)(yue)同比(bi)連(lian)續6個月(yue)(yue)(yue)下降(jiang)，12月(yue)(yue)(yue)單月(yue)(yue)(yue)負增長15.6%；另一(yi)方(fang)面，2021年(nian)10月(yue)(yue)(yue)份以(yi)后，部分房(fang)(fang)企(qi)債務風(feng)險爆發，導致市場預期明顯悲觀。

　　2021年(nian)(nian)(nian)前三季度(du)，商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)市場(chang)比(bi)較(jiao)(jiao)旺盛，特別是2021年(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)(nian)創下歷史上(shang)(shang)最好的(de)(de)“上(shang)(shang)半年(nian)(nian)(nian)樓市”，同比(bi)增(zeng)速(su)達27.7%。再(zai)加上(shang)(shang)，2021年(nian)(nian)(nian)底按(an)揭貸款正常(chang)化，各地紓困樓市，引導(dao)市場(chang)預(yu)期，積累(lei)的(de)(de)購房(fang)(fang)需求得以(yi)釋放，奠定全年(nian)(nian)(nian)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)成交“再(zai)創新高(gao)”的(de)(de)基調。從銷售(shou)金(jin)額(e)來(lai)看，2021年(nian)(nian)(nian)，全國商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)金(jin)額(e)為18.19萬億，同比(bi)增(zeng)長4.8%。銷售(shou)金(jin)額(e)增(zeng)幅大(da)于銷售(shou)面積增(zeng)幅，主(zhu)要原因是，商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)成交區域(yu)越來(lai)越集(ji)中于東部(bu)及幾大(da)都市圈，房(fang)(fang)價更高(gao)的(de)(de)東部(bu)區域(yu)占比(bi)比(bi)較(jiao)(jiao)大(da)；另一(yi)方面，近年(nian)(nian)(nian)來(lai)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)價格再(zai)次(ci)上(shang)(shang)漲(zhang)，2021年(nian)(nian)(nian)全國商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)簡單均價同比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)2.8%。

　　2021年(nian)(nian)(nian)，開(kai)(kai)(kai)發(fa)商到(dao)位(wei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)4.2%，增(zeng)(zeng)速(su)創2015年(nian)(nian)(nian)以來新低(di)。其(qi)(qi)中(zhong)，占資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)來源12%的國內(nei)貸(dai)款(kuan)(kuan)同比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)為-12.7%，為歷史最(zui)低(di)。主(zhu)要原因在于2021年(nian)(nian)(nian)前期各大銀行業金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構嚴(yan)控資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)流向地(di)產(chan)，房地(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)(kuan)增(zeng)(zeng)速(su)連續下(xia)降；2021年(nian)(nian)(nian)三季(ji)度以后(hou)，部(bu)(bu)分開(kai)(kai)(kai)發(fa)商債務風(feng)險突出，銀行“惜貸(dai)”情緒明顯，開(kai)(kai)(kai)發(fa)貸(dai)投(tou)放下(xia)降。隨(sui)著(zhu)信(xin)貸(dai)管控嚴(yan)格，開(kai)(kai)(kai)發(fa)商逐(zhu)漸轉(zhuan)向“內(nei)源融資(zi)(zi)(zi)”，即銷(xiao)售回款(kuan)(kuan)，近年(nian)(nian)(nian)來占比(bi)超過了50%，2021年(nian)(nian)(nian)占比(bi)達到(dao)56%。2021年(nian)(nian)(nian)，主(zhu)要以銷(xiao)售回款(kuan)(kuan)為主(zhu)的其(qi)(qi)他資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)（定金(jin)(jin)(jin)預收(shou)款(kuan)(kuan)、按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)）同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)9.2%，成為資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)環境嚴(yan)峻情況下(xia)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)來源能夠低(di)位(wei)增(zeng)(zeng)長(chang)的關(guan)鍵。隨(sui)著(zhu)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)正(zheng)常化，監(jian)管部(bu)(bu)門支持開(kai)(kai)(kai)發(fa)項(xiang)目合理(li)融資(zi)(zi)(zi)需求(qiu)，加上(shang)(shang)并(bing)購貸(dai)、并(bing)購專項(xiang)債將漸次落地(di)，以及近期商品房銷(xiao)售觸(chu)底，2022年(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)(nian)到(dao)位(wei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)或(huo)有所(suo)改(gai)善(shan)。

　　總(zong)之，盡管2021年上(shang)下(xia)(xia)(xia)半年房(fang)地(di)(di)產出現了(le)波動，但從全年來看，整體在(zai)高位上(shang)保(bao)持(chi)了(le)平(ping)衡和(he)平(ping)穩(wen)的(de)態勢。重(zhong)點指標比如(ru)(ru)開(kai)(kai)(kai)發(fa)投資(zi)、銷售等在(zai)歷(li)史高位上(shang)保(bao)持(chi)了(le)連續幾年弱勢增長(chang)的(de)態勢，積極(ji)貫徹了(le)“穩(wen)地(di)(di)價、穩(wen)房(fang)價、穩(wen)預期(qi)”的(de)房(fang)地(di)(di)產長(chang)效機制。部(bu)分(fen)指標比如(ru)(ru)房(fang)地(di)(di)產新(xin)開(kai)(kai)(kai)工、土地(di)(di)出讓等出現了(le)下(xia)(xia)(xia)滑(hua)，不利于(yu)(yu)后(hou)期(qi)商品房(fang)供應和(he)開(kai)(kai)(kai)發(fa)投資(zi)穩(wen)定，但主要是(shi)由于(yu)(yu)市(shi)(shi)場預期(qi)不穩(wen)所導致(zhi)的(de)。另外，房(fang)地(di)(di)產靠新(xin)增供地(di)(di)、新(xin)房(fang)開(kai)(kai)(kai)發(fa)維持(chi)的(de)高舉高打的(de)運行局面(mian)，正在(zai)面(mian)臨(lin)全面(mian)觸頂的(de)態勢，從住(zhu)房(fang)供求關系、居民杠桿率、告別大(da)拆(chai)大(da)建(jian)等因素來看，未來或(huo)將面(mian)臨(lin)下(xia)(xia)(xia)行的(de)局面(mian)。但同時要看到，一(yi)方(fang)面(mian)老舊小區(qu)改造(zao)、城市(shi)(shi)更(geng)新(xin)、保(bao)障性租賃住(zhu)房(fang)籌建(jian)等存量盤活(huo)將部(bu)分(fen)對沖下(xia)(xia)(xia)滑(hua)；另一(yi)方(fang)面(mian)，隨著(zhu)人(ren)口向大(da)城市(shi)(shi)、都市(shi)(shi)圈集中(zhong)，住(zhu)房(fang)的(de)有效供需(xu)區(qu)域(yu)也開(kai)(kai)(kai)始轉向這些地(di)(di)區(qu)，并將伴隨公共(gong)服(fu)務(wu)均等化，居住(zhu)社區(qu)建(jian)設(she)等，促進行業從投資(zi)向住(zhu)房(fang)消費轉型(xing)。