中國證券報記者近日調研四(si)個一線城市樓市了解到，春(chun)節臨近，北京(jing)、深圳、廣州住宅(zhai)市場(chang)(chang)較為冷清；而(er)在(zai)信(xin)貸發力、新房(fang)集中供應、學區房(fang)剛需支(zhi)撐下，上海住宅(zhai)市場(chang)(chang)熱度相對較高。

　　易居(ju)研究院最(zui)新(xin)數據(ju)顯示(shi)，2022年1月1日(ri)-23日(ri)，一線城(cheng)市新(xin)建商品住宅成交面積為204萬平方米，環(huan)比下跌20%，同比下跌28%。

　　部分城市樓市略顯冷清

　　春節前(qian)夕，北(bei)京(jing)地區不少(shao)新房(fang)樓(lou)(lou)盤門可羅(luo)雀，其中不乏前(qian)兩(liang)個月的(de)熱門樓(lou)(lou)盤。不同于(yu)去年的(de)“春節不打烊”，不少(shao)售樓(lou)(lou)處僅剩個別值班(ban)工作人員，大部分員工已放假。“最近客戶確(que)實比較少(shao)，但如果客戶預約我(wo)們也會來。”北(bei)京(jing)市通(tong)州區某中介經理說。

　　從二手房市(shi)場看(kan)(kan)，1月24日(ri)北(bei)京市(shi)朝(chao)陽區某中(zhong)介銷售經(jing)理忙著(zhu)撥(bo)打電話，和業主預約上門帶(dai)看(kan)(kan)。“今天(tian)(tian)算個特例，之前積累的客戶(hu)較多，三波客戶(hu)今天(tian)(tian)都(dou)有時間，其(qi)實(shi)平時一(yi)周(zhou)3-5組帶(dai)看(kan)(kan)比較正常。”該中(zhong)介經(jing)理說，“臨近(jin)春節，最近(jin)帶(dai)看(kan)(kan)并不多，很多同事都(dou)放(fang)假了。”

　　據該中介透(tou)露，雖然帶看(kan)量(liang)不高(gao)，但此時出來看(kan)房以及(ji)接受帶看(kan)的業(ye)主，心里都有明確目標，所以成(cheng)交(jiao)率較(jiao)(jiao)高(gao)。房價(jia)方(fang)面，“歲(sui)末(mo)年(nian)初價(jia)格一(yi)(yi)般不穩(wen)定，波動較(jiao)(jiao)大(da)，加上最近一(yi)(yi)些利好(hao)政策，房價(jia)漲了一(yi)(yi)點(dian)。”諸葛找房數據顯(xian)示，2022年(nian)1月17-23日(ri)，北(bei)京新房成(cheng)交(jiao)1234套，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌18.87%。二手房成(cheng)交(jiao)3144套，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌4.35%。

　　深圳新房市場略顯冷(leng)清，二手(shou)房指導價(jia)逐漸(jian)成為購(gou)房者的“心(xin)理價(jia)位(wei)”。

　　新房方面，中(zhong)原研(yan)究中(zhong)心數據顯示，深(shen)圳(zhen)整體(ti)開盤去化連續2個(ge)月(yue)低于50%，市場供應繼續回升，但熱度持(chi)續下降。

　　1月2日(ri)，位于深(shen)(shen)圳光明(ming)區(qu)的安聯(lian)尚璟府項目開盤，均(jun)價約5.19萬元/平(ping)方米，共推出300余套房(fang)源。截(jie)至1月25日(ri)，該樓(lou)盤僅有(you)3套已簽(qian)認(ren)購書，其余房(fang)源均(jun)處于期房(fang)待售(shou)狀態(tai)，項目去化(hua)率不及1%。另(ling)外，1月3日(ri)-9日(ri)深(shen)(shen)圳入市(shi)的兩(liang)個(ge)項目，去化(hua)率均(jun)僅為(wei)1成(cheng)。

　　二手房方面，據深(shen)圳(zhen)中原研究(jiu)中心統計，2022年1月1日(ri)至23日(ri)，深(shen)圳(zhen)全市二手住宅成交(jiao)1273套，而去年1月的(de)成交(jiao)量為7008套。

　　在福(fu)田區一頭部中介門(men)店，只有一個(ge)經紀人(ren)在值班，近半個(ge)小時(shi)門(men)店都無人(ren)問津。“最近片區成交量很低。”上述中介門(men)店經紀人(ren)方圓（化(hua)名）告訴記(ji)者，去年12月以來，房(fang)(fang)貸利率下降、貸款審批提速(su)，二(er)手房(fang)(fang)成交有所回暖(nuan)，但1月份疫情(qing)一來市場又冷清了。“來看房(fang)(fang)的人(ren)少，很多業主也不(bu)讓看房(fang)(fang)。”

　　去年2月，深圳二手(shou)房(fang)(fang)指(zhi)導價(jia)出臺，并(bing)逐漸成(cheng)為購房(fang)(fang)者的“心(xin)理價(jia)位(wei)”。“近期成(cheng)交的都是接近指(zhi)導價(jia)。”方圓說，該片區一套60平(ping)方米的兩(liang)居室最近以458萬元成(cheng)交，而該房(fang)(fang)源指(zhi)導價(jia)約為438萬元。

　　廣州(zhou)樓市也較清(qing)冷。廣州(zhou)中原(yuan)研究(jiu)發展部指出，臨近(jin)春節，不(bu)少客(ke)戶陸續(xu)返鄉，促使成交(jiao)回落。廣東省(sheng)住房(fang)政(zheng)策研究(jiu)中心首席研究(jiu)員(yuan)李宇(yu)嘉(jia)表示(shi)，此前兩(liang)個(ge)月，按揭貸款審批加快，加之房(fang)貸利率有所下調，消化(hua)了很多(duo)購房(fang)需求，1月份臨近(jin)春節，很多(duo)人(ren)回鄉過年，疊(die)加疫情影(ying)響，因此市場熱度(du)不(bu)高。

　　上海住宅市場熱度稍高

　　從上海樓(lou)市看，記(ji)者近(jin)期(qi)在(zai)嘉定(ding)、楊浦、松江、黃(huang)浦等區(qu)域調研發現，盡管天氣較冷，且伴(ban)有小雨，看房和(he)簽(qian)約人數仍較多。

　　嘉定區某新(xin)盤(pan)(pan)(pan)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)當日(ri)新(xin)房(fang)即認購一空。現(xian)場工(gong)作人(ren)員告訴(su)記者，該樓盤(pan)(pan)(pan)單(dan)價(jia)約為(wei)每平方米59000元，總價(jia)在415萬元至(zhi)687萬元/套(tao)，交房(fang)日(ri)期為(wei)2023年8月。

　　上海楊浦區某高端住宅近日(ri)開啟認購，總價在1500萬元至8900萬元/套。售樓處(chu)門(men)前(qian)，不時有人前(qian)來(lai)圍觀(guan)。

　　上海中(zhong)原地產市場分(fen)析師盧(lu)文曦表示，當前市場氛(fen)圍不錯(cuo)，房企順(shun)勢而為，加速(su)銷售回籠資(zi)金，月末(mo)出現翹尾效應(ying)。

　　上海二(er)手房方面，某中介店長告訴記者，目前(qian)上海二(er)手房成(cheng)交(jiao)以中心城區(qu)為主(zhu)，郊區(qu)成(cheng)交(jiao)量較低，“我們片區(qu)二(er)手學區(qu)房一直成(cheng)交(jiao)不錯”。

　　易居研究院數據顯示，2022年(nian)1月1日(ri)(ri)-23日(ri)(ri)，上海新房成交面(mian)積為87萬平方米，環比上升31%，同(tong)比上升18%。

　　放款速度有所加快

　　一線城市住宅按揭貸款放(fang)款速度(du)(du)有所加(jia)快(kuai)，房企開發貸額度(du)(du)投放(fang)充足(zu)。但貸款審(shen)(shen)批和(he)發放(fang)方面，銀行(xing)審(shen)(shen)核(he)依然較嚴(yan)格。

　　此次(ci)貸款(kuan)市場報(bao)價利率(lv)（LPR）調整之后，北京、上海、廣州、深(shen)圳等城市的銀行貸款(kuan)利率(lv)均有(you)下調，且放款(kuan)速度有(you)所加快。目前，上海房貸放款(kuan)速度一般在一個月(yue)左右(you)。1月(yue)20日，根據某國有(you)銀行上海分行相關人員向中國證(zheng)券報(bao)記者提供的內(nei)部通知，1月(yue)21日起(qi)首(shou)套(tao)4.95%，二套(tao)5.65%。

　　房企(qi)開(kai)發(fa)貸(dai)方面(mian)，以上(shang)海(hai)(hai)松江區某(mou)中(zhong)小房企(qi)擬開(kai)發(fa)的一(yi)(yi)個(ge)剛需(xu)樓(lou)(lou)盤為(wei)例(li)，某(mou)國有銀行上(shang)海(hai)(hai)分行相關人員表示(shi)，此(ci)前類似樓(lou)(lou)盤貸(dai)款額度需(xu)要(yao)“東(dong)拼西湊”，“針對這(zhe)個(ge)樓(lou)(lou)盤，我(wo)們給的額度較(jiao)大。”一(yi)(yi)是近期貸(dai)款額度較(jiao)充足(zu)，二是這(zhe)個(ge)樓(lou)(lou)盤所(suo)處(chu)的松江區屬于(yu)上(shang)海(hai)(hai)“五個(ge)新(xin)城”之一(yi)(yi)，“要(yao)保證五個(ge)新(xin)城的新(xin)房供應(ying)”。

　　個人(ren)房(fang)貸(dai)方(fang)面(mian)，上(shang)海嘉定(ding)某新(xin)房(fang)銷售人(ren)員(yuan)告訴記者，自從去(qu)年“三價就(jiu)低(di)”政策施行以(yi)(yi)來，即使(shi)是首(shou)房(fang)首(shou)貸(dai)，實際(ji)首(shou)付(fu)比(bi)例遠超35%。目前，上(shang)海購買二手(shou)(shou)房(fang)的實際(ji)首(shou)付(fu)達到房(fang)價的50%左右。一手(shou)(shou)房(fang)情況稍好，但嚴格要求收入和銀行流(liu)水等在貸(dai)款(kuan)月(yue)供還款(kuan)兩(liang)倍以(yi)(yi)上(shang)，“如(ru)果流(liu)水不達標(biao)，即使(shi)首(shou)房(fang)首(shou)貸(dai)也無法貸(dai)到總(zong)房(fang)款(kuan)的65%”。