公募(mu)REITs正在持續擴容。7月(yue)底以來，已有中金廈(sha)門安居REIT、紅(hong)土深圳安居REIT、華夏(xia)北京保障房REIT三只保障性(xing)租賃住房REITs獲(huo)批發行。其中，中金廈(sha)門安居REIT和紅(hong)土深圳安居REIT的網下認購倍數均超百倍，從詢價結果看，投資者熱情高(gao)漲。

　　業內(nei)人士表(biao)(biao)示，從已發行的公募REITs來(lai)看，不(bu)同(tong)類型的資(zi)產(chan)收益率表(biao)(biao)現存在差異。未(wei)來(lai)公募REITs數量(liang)將越來(lai)越多，但優(you)質資(zi)產(chan)仍具(ju)備一定稀缺性，將持續受到市場(chang)追(zhui)捧。

　　保障房REITs加速落地

　　不(bu)到一(yi)個月(yue)時(shi)間(jian)，三(san)只(zhi)保(bao)(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)(zhu)房(fang)REITs陸續獲(huo)批。7月(yue)底，中(zhong)金廈門安(an)居REIT、紅(hong)土深(shen)圳安(an)居REIT兩只(zhi)保(bao)(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)(zhu)房(fang)REITs獲(huo)得證監會注(zhu)冊批復。一(yi)周后，華夏北京保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)REIT獲(huo)批發行，從(cong)受理到獲(huo)批，僅用時(shi)一(yi)周。

　　“我(wo)們認為(wei)，保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃住房(fang)是基(ji)(ji)礎設施(shi)公募REITs比(bi)較理想的資(zi)產類型(xing)之一。”中金(jin)(jin)(jin)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)副總經(jing)理、中金(jin)(jin)(jin)廈門安居(ju)REIT基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)經(jing)理李耀光指出(chu)，保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃住房(fang)是堅持“房(fang)住不炒”定位的重要(yao)基(ji)(ji)礎設施(shi)，有助于推(tui)動建(jian)立多主體供給、多渠道保(bao)障(zhang)、租(zu)購并舉的住房(fang)制度，推(tui)進以(yi)人為(wei)核心的新(xin)型(xing)城鎮(zhen)化(hua)。

　　“基礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs對于推(tui)動(dong)國內的(de)(de)(de)保障性租賃住房供(gong)給是非(fei)常有價值的(de)(de)(de)。”李耀光介(jie)紹，將資(zi)(zi)(zi)產做成基礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs以后，不僅能為(wei)機構投(tou)資(zi)(zi)(zi)者、個人投(tou)資(zi)(zi)(zi)者提(ti)(ti)供(gong)優(you)質的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)產品，同(tong)時(shi)還能利用募集的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)再去開發新的(de)(de)(de)項(xiang)目，為(wei)市場(chang)提(ti)(ti)供(gong)更多保障性租賃住房供(gong)給，改變了以往保障性租賃住房必須尋(xun)求財政資(zi)(zi)(zi)助的(de)(de)(de)邏輯。

　　看好底層優質資產

　　近日，中(zhong)金廈門安居(ju)REIT、紅土深圳(zhen)安居(ju)REIT完(wan)成(cheng)詢(xun)(xun)(xun)價(jia)，華夏北京(jing)保障房(fang)REIT也計(ji)劃(hua)于(yu)8月12日進行詢(xun)(xun)(xun)價(jia)。詢(xun)(xun)(xun)價(jia)結果顯示，中(zhong)金廈門安居(ju)REIT最終認(ren)(ren)購價(jia)格為2.600元(yuan)/份(fen)，網下(xia)詢(xun)(xun)(xun)價(jia)認(ren)(ren)購倍數超(chao)過108倍；紅土深圳(zhen)安居(ju)REIT最終認(ren)(ren)購價(jia)格為2.484元(yuan)/份(fen)，網下(xia)詢(xun)(xun)(xun)價(jia)認(ren)(ren)購倍數超(chao)133倍，創下(xia)公(gong)募(mu)REITs網下(xia)詢(xun)(xun)(xun)價(jia)認(ren)(ren)購倍數新(xin)紀錄。

　　機構投資者的認購熱情(qing)表明其(qi)對項目底層資產的看好。以中金廈門(men)(men)安(an)居REIT的底層資產——園(yuan)博(bo)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)和(he)珩(heng)琦公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)為例，“公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)小(xiao)區(qu)(qu)里(li)不(bu)僅有(you)綠林景觀(guan)，還(huan)有(you)羽毛球場、塑膠(jiao)跑道、健身(shen)器材、兒童游(you)樂設施等。”李(li)耀光詳細(xi)介(jie)紹了該(gai)項目的具(ju)體情(qing)況，位于廈門(men)(men)集美(mei)區(qu)(qu)的園(yuan)博(bo)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)和(he)珩(heng)琦公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)占據著(zhu)優越的地理位置。據了解，廈門(men)(men)集美(mei)區(qu)(qu)匯集了廈門(men)(men)大學城、高(gao)科技企業與產業類企業，距離廈門(men)(men)機場僅9公(gong)(gong)(gong)里(li)，驅車到市中心只需半(ban)小(xiao)時。

　　作為保障(zhang)性租(zu)賃(lin)(lin)住房項目(mu)，園博公寓和珩(heng)琦公寓的(de)租(zu)金(jin)水(shui)平不高(gao)于廈(sha)門市場(chang)化租(zu)金(jin)的(de)7折。“如果租(zu)一間(jian)30到40平方米的(de)開間(jian)，租(zu)金(jin)一個月在1200元左右。平均來看，租(zu)金(jin)與市場(chang)化項目(mu)相(xiang)比較(jiao)低，居民租(zu)房負擔(dan)較(jiao)小。”李耀光(guang)表示，目(mu)前該地(di)區(qu)保障(zhang)性租(zu)賃(lin)(lin)住房的(de)供(gong)給有限，排隊(dui)人(ren)數較(jiao)多(duo)。

　　同時，作為(wei)底(di)層資產的兩個公寓(yu)項目維持(chi)著較(jiao)高的續租(zu)(zu)(zu)率，將為(wei)中金廈門安居REIT提供較(jiao)穩定的現金流。李耀(yao)光(guang)介紹，園博(bo)公寓(yu)和珩琦公寓(yu)每年房(fang)租(zu)(zu)(zu)漲幅(fu)低于(yu)廈門市場化(hua)(hua)租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)的平(ping)均(jun)漲幅(fu)，為(wei)租(zu)(zu)(zu)戶提供居住(zhu)(zhu)保障。不過，雖然保障性租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)的租(zu)(zu)(zu)金水平(ping)比市場化(hua)(hua)租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)要低，但保障性租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)的拿(na)地成本(ben)、稅負(fu)成本(ben)均(jun)相(xiang)對較(jiao)低。因此，仍(reng)能(neng)為(wei)投資者帶來不錯的回報。

　　二級市場表現平穩

　　截至目前(qian)，共有14只基礎設施公(gong)募(mu)REITs發行并上(shang)市(shi)。從8月9日的二級市(shi)場表現來看(kan)，14只公(gong)募(mu)REITs中(zhong)(zhong)共有4只上(shang)漲。其(qi)中(zhong)(zhong)，華夏越(yue)秀高(gao)速REIT漲幅最大(da)，為(wei)0.13%；富國(guo)首(shou)創水(shui)務REIT、浙商滬杭(hang)甬REIT、中(zhong)(zhong)航首(shou)鋼綠(lv)能REIT均小幅上(shang)漲。10只REITs下跌，鵬華深(shen)圳能源(yuan)REIT跌幅最大(da)，為(wei)1.62%。

　　近期(qi)，公募REITs二級市(shi)場整體(ti)表現較為(wei)平穩(wen)。以中(zhong)航首鋼綠能REIT為(wei)例，5月(yue)5日(ri)以來微漲0.41%；博時蛇(she)口(kou)產園REIT自5月(yue)5日(ri)以來的漲幅為(wei)6.59%。

　　年初(chu)股市(shi)(shi)調整，公募REITs走出了(le)獨立(li)行情。當時11只公募REITs都有較(jiao)大幅度(du)的上(shang)漲，富國首(shou)創水務(wu)REIT二級市(shi)(shi)場溢價率(lv)(lv)一度(du)逼近100%。隨后，公募REITs價格逐(zhu)漸回歸理性。截至8月(yue)9日(ri)收(shou)盤，建信中(zhong)關村REIT溢價率(lv)(lv)最高，為47.31%，中(zhong)航首(shou)鋼綠(lv)能REIT和紅土鹽田港REIT溢價率(lv)(lv)均(jun)超40%。

　　一(yi)(yi)(yi)位業內人(ren)士表示，“公(gong)募(mu)REITs二(er)級市(shi)場價(jia)(jia)格(ge)短期(qi)可能出(chu)現(xian)一(yi)(yi)(yi)定波動(dong)，但二(er)級市(shi)場價(jia)(jia)格(ge)圍繞資(zi)(zi)產(chan)價(jia)(jia)值波動(dong)，最終還是(shi)會(hui)回歸(gui)理性。”因此，持(chi)有型(xing)投資(zi)(zi)者(zhe)更(geng)應關注基礎資(zi)(zi)產(chan)的(de)內在價(jia)(jia)值。一(yi)(yi)(yi)位公(gong)募(mu)人(ren)士建議加(jia)強投資(zi)(zi)者(zhe)教育(yu)，讓投資(zi)(zi)者(zhe)認識到REITs是(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)長期(qi)穩健收益(yi)的(de)產(chan)品，并通過相關機(ji)制(zhi)，加(jia)強基金管理人(ren)、外部管理機(ji)構、原始權益(yi)人(ren)與二(er)級市(shi)場投資(zi)(zi)者(zhe)的(de)長期(qi)利益(yi)一(yi)(yi)(yi)致性。