中(zhong)證網(wang)訊(xun)（記者 黃一靈）今(jin)年2月(yue)以(yi)來，REITs二級市場出現調整，價格(ge)逐(zhu)步回歸(gui)理性。在業內人士看來，長期而言，隨(sui)著市場經濟活動(dong)穩步復蘇，加(jia)之基礎資(zi)(zi)產(chan)(chan)本身所具(ju)(ju)有(you)(you)的(de)優良質素(su)，REITs各資(zi)(zi)產(chan)(chan)類型(xing)板塊有(you)(you)望迎來基本面的(de)復蘇，我(wo)國公募(mu)REITs依然具(ju)(ju)備較強的(de)投資(zi)(zi)價值。

　　作為投(tou)資(zi)者，在作出(chu)長期、合(he)理投(tou)資(zi)決(jue)策(ce)時，應該關注些什么指標(biao)？專家表示，與其他(ta)基(ji)金產(chan)品不同，REITs產(chan)品幾乎100%投(tou)資(zi)于底層基(ji)礎設施項目(mu)，因此(ci)底層資(zi)產(chan)的價值(zhi)決(jue)定了REITs的價值(zhi)。同時，REITs的二(er)級市場價格直接影響著投(tou)資(zi)者的買入成本及實際分派率。投(tou)資(zi)者可分別關注其二(er)級市場分派率及投(tou)資(zi)IRR，以(yi)衡量二(er)級市場定價水平是否(fou)符合(he)自身(shen)收(shou)益需求。

　　長期投資更看重產品分紅

　　中國(guo)證(zheng)券(quan)報(bao)記(ji)者(zhe)采訪了解到(dao)，公募(mu)REITs的(de)投資價值包括(kuo)分(fen)紅和(he)二級市場價差兩部分(fen)，長期投資更看重(zhong)產(chan)品的(de)分(fen)紅。REITs的(de)一(yi)大特點是將可分(fen)配金額按不低于(yu)90%的(de)比例向投資者(zhe)進行分(fen)配。

　　業內專家(jia)表(biao)示，基金分(fen)紅的(de)(de)穩定性主要(yao)關(guan)注可供分(fen)配金額預(yu)測(ce)(ce)的(de)(de)合(he)理(li)性及實際完(wan)(wan)成度(du)。對(dui)(dui)于(yu)前者，投(tou)資(zi)者可根(gen)據招募(mu)說明書中披露(lu)的(de)(de)有關(guan)信息(xi)，判斷可供分(fen)配金額預(yu)測(ce)(ce)是否(fou)已(yi)充分(fen)評估(gu)未(wei)來運營(ying)期間的(de)(de)潛在(zai)風(feng)險、是否(fou)考(kao)慮了其潛在(zai)影響(xiang)。對(dui)(dui)于(yu)實際完(wan)(wan)成度(du)，投(tou)資(zi)者可追(zhui)蹤二級市場產(chan)(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)信息(xi)披露(lu)情(qing)況(kuang)。從2022年已(yi)發(fa)布年報的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)來看，經營(ying)業績完(wan)(wan)成度(du)較高(gao)(gao)的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)，通(tong)常二級市場漲(zhang)幅也相對(dui)(dui)較高(gao)(gao)，反之亦然(ran)。“投(tou)資(zi)者應(ying)該(gai)(gai)充分(fen)認(ren)識REITs區別(bie)于(yu)股票、債(zhai)券等產(chan)(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)風(feng)險收益特征和產(chan)(chan)品(pin)(pin)特性，根(gen)據未(wei)來分(fen)紅預(yu)期合(he)理(li)評估(gu)REITs價值，在(zai)該(gai)(gai)類產(chan)(chan)品(pin)(pin)投(tou)資(zi)中要(yao)合(he)理(li)配置資(zi)產(chan)(chan)，并做好長期投(tou)資(zi)。”專家(jia)表(biao)示。

　　公開數據顯示，截至(zhi)4月28日(ri)，披露2022年年報(bao)的(de)20只(zhi)公募REITs中，共計14只(zhi)完成了2022年可供(gong)分(fen)配(pei)金額的(de)實(shi)際(ji)分(fen)配(pei)。從分(fen)紅(hong)情況來(lai)看，公募REITs呈現(xian)出了高(gao)比例的(de)穩定分(fen)紅(hong)，前述(shu)14只(zhi)REITs2022年全年的(de)實(shi)際(ji)分(fen)配(pei)金額占可供(gong)分(fen)配(pei)金額的(de)90%，大部(bu)分(fen)的(de)實(shi)際(ji)分(fen)配(pei)比例均在95%以上。

　　關注底層資產估值、定價公允性

　　專(zhuan)家(jia)認(ren)為，與(yu)其他基金產(chan)品不同，REITs產(chan)品幾乎100%投(tou)資于底層(ceng)基礎設施項(xiang)(xiang)(xiang)目，因此底層(ceng)資產(chan)的(de)價值(zhi)決(jue)定(ding)了REITs的(de)價值(zhi)。投(tou)資者可關注產(chan)品估(gu)值(zhi)時各項(xiang)(xiang)(xiang)參數(shu)假設，以產(chan)權類項(xiang)(xiang)(xiang)目為例，主要(yao)參數(shu)包括(kuo)：折現率(lv)、出租率(lv)、市場租金、收(shou)繳率(lv)等。評估(gu)參數(shu)應合理反映(ying)項(xiang)(xiang)(xiang)目所處區(qu)域、經營(ying)業態等因素對(dui)應的(de)風險，并與(yu)項(xiang)(xiang)(xiang)目歷史經營(ying)趨勢基本保持一致性。

　　“REITs產品最(zui)終價(jia)格的確定需(xu)經過(guo)網下詢價(jia)及后續(xu)的定價(jia)過(guo)程，定價(jia)相較于評估值的溢價(jia)率(lv)(lv)直接影響著投資者購(gou)買(mai)對價(jia)水平(ping)。從已(yi)發行項目的定價(jia)來看，溢價(jia)率(lv)(lv)平(ping)均為6.8%。相對較低的溢價(jia)率(lv)(lv)可以為投資者提(ti)供更(geng)高的安(an)全墊。”某機構投資者負責人(ren)接受中國證券報記者采(cai)訪時表示。

　　同時，作(zuo)為在二級市場交易的(de)(de)(de)產品，REITs的(de)(de)(de)資產估值還受到利率(lv)(lv)環境的(de)(de)(de)影響。一般而言，利率(lv)(lv)水平越低(di)，對(dui)于(yu)REITs的(de)(de)(de)估值越有利。此外，調研發現，當高(gao)等級城投(tou)債收益(yi)率(lv)(lv)上升時，對(dui)REITs市場的(de)(de)(de)價格會產生一定負向影響。投(tou)資者可關注(zhu)公(gong)募REITs的(de)(de)(de)預計(ji)年化分派率(lv)(lv)與高(gao)等級城投(tou)債收益(yi)率(lv)(lv)、國債收益(yi)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)差額區(qu)間。

　　二級市場價格回歸理性會出現投資機會

　　專家表示，REITs的二級(ji)市場價格直接影響著投(tou)資者的買入成本及(ji)實際分派率(lv)。投(tou)資者可(ke)分別關注其二級(ji)市場分派率(lv)及(ji)投(tou)資IRR，以衡量二級(ji)市場定價水平是(shi)否(fou)符(fu)合自身收益需求。

　　根據公開數據顯(xian)示(shi)，以(yi)4月28日收盤價(jia)來計(ji)算，產(chan)(chan)(chan)權類(lei)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)分(fen)派(pai)率為(wei)3.77%，特許經(jing)(jing)營權類(lei)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)內含(han)報(bao)酬率為(wei)6%，較以(yi)2022年末收盤價(jia)分(fen)別高出約0.19個(ge)百(bai)分(fen)點和0.53個(ge)百(bai)分(fen)點。隨著市場經(jing)(jing)濟活動穩步(bu)復蘇(su)，加(jia)之基(ji)礎資產(chan)(chan)(chan)本身所(suo)具有的優良(liang)質素，REITs各資產(chan)(chan)(chan)類(lei)型板塊有望(wang)迎來基(ji)本面的復蘇(su)，加(jia)之產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)價(jia)格因近期市場下探現已處在價(jia)值(zhi)(zhi)洼地區間產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)分(fen)派(pai)率相(xiang)較其他(ta)可(ke)比金融產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)收益率具有一定吸引力(li)，隨著后續業績逐步(bu)修復，長(chang)期投資價(jia)值(zhi)(zhi)將逐步(bu)顯(xian)現。

　　“拉長(chang)(chang)投資周期來看，REITs的二級市場價(jia)格會圍(wei)繞底層資產的經營情況(kuang)、分(fen)紅情況(kuang)、宏觀市場等基本(ben)面因(yin)素(su)而波(bo)動，長(chang)(chang)期看市場價(jia)格不會過多偏離(li)實(shi)際資產公(gong)允價(jia)值(zhi)。因(yin)此，二級市場價(jia)格會表現為向產品內在(zai)價(jia)值(zhi)回歸。”專(zhuan)家表示。