上半年，機(ji)構(gou)資(zi)金對公(gong)募REITs青(qing)睞有加，機(ji)構(gou)持倉比例(li)進一(yi)步提升。在債券市場利率中樞下(xia)行(xing)的(de)(de)大背景下(xia)，市場人(ren)士(shi)認為，REITs作為高分紅(hong)、中低風險(xian)的(de)(de)資(zi)產(chan)，配置(zhi)性價比持續提升，或成為當下(xia)紅(hong)利投資(zi)的(de)(de)“平替”品種(zhong)。

　　險資增持最為積極

　　上半(ban)年，權益(yi)市場顯著(zhu)分化，作為(wei)另類資(zi)產的(de)高(gao)分紅(hong)品種，REITs正在成為(wei)機(ji)構眼中紅(hong)利投(tou)資(zi)的(de)“平(ping)替”。平(ping)安(an)證券(quan)根據(ju)2024年基(ji)金半(ban)年報披露(lu)的(de)數據(ju)測算，相較2023年末，機(ji)構投(tou)資(zi)者(zhe)持(chi)有(you)REITs的(de)總市值增加222億元，其中186億元流(liu)向(xiang)(xiang)新上市REITs，另有(you)36億元資(zi)金用于(yu)增持(chi)已上市REITs。從(cong)增量資(zi)金的(de)流(liu)向(xiang)(xiang)來看，其顯著(zhu)特(te)征是跟隨(sui)市場供給(gei)，消費基(ji)礎設施(shi)是大多(duo)數投(tou)資(zi)者(zhe)加倉幅(fu)度最大的(de)板(ban)塊，另有(you)部分資(zi)金流(liu)向(xiang)(xiang)保障性租賃住房、能源基(ji)礎設施(shi)等(deng)現金流(liu)相對穩定的(de)方(fang)向(xiang)(xiang)。

　　Wind數據(ju)顯(xian)示，僅本周(zhou)內，就(jiu)有中金(jin)(jin)印力消費(fei)REIT、華夏(xia)(xia)北京保障房REIT、富國首創水(shui)務REIT、嘉實(shi)物美(mei)消費(fei)REIT四只(zhi)產品計劃分(fen)紅(hong)(hong)。從全年來看(kan)，已上市(shi)的42只(zhi)REITs中，有35只(zhi)實(shi)現分(fen)紅(hong)(hong)。截至9月10日(ri)，華夏(xia)(xia)合肥高(gao)新REIT、華夏(xia)(xia)和達高(gao)科REIT今(jin)年以來分(fen)紅(hong)(hong)4次(ci)，中金(jin)(jin)山(shan)東高(gao)速REIT、華夏(xia)(xia)越秀高(gao)速REIT等(deng)產品今(jin)年以來分(fen)紅(hong)(hong)3次(ci)；中金(jin)(jin)安徽交控(kong)REIT累計分(fen)紅(hong)(hong)金(jin)(jin)額高(gao)達5.04億元，國金(jin)(jin)中國鐵建REIT、浙商(shang)滬杭(hang)甬REIT年內分(fen)紅(hong)(hong)超過(guo)4億元。實(shi)際上，REITs具備(bei)強(qiang)制分(fen)紅(hong)(hong)的特征，中金(jin)(jin)公(gong)司認(ren)為，在同等(deng)條件下，未來REITs分(fen)紅(hong)(hong)穩定(ding)性或優于(yu)可比上市(shi)公(gong)司。

　　此(ci)外，證(zheng)監(jian)(jian)會于(yu)今年2月發布的(de)《監(jian)(jian)管(guan)規(gui)(gui)則適用(yong)指引(yin)——會計類第4號》在制度(du)(du)層面明確了REITs的(de)權益屬性。平(ping)安證(zheng)券(quan)認為(wei)，在該文件的(de)帶(dai)動下，資管(guan)機構自(zi)(zi)(zi)營(ying)(ying)賬(zhang)(zhang)戶在2024年上(shang)半年加大(da)了對REITs的(de)投資力度(du)(du)。數(shu)據(ju)顯示，相較于(yu)2023年末，保險機構的(de)自(zi)(zi)(zi)營(ying)(ying)賬(zhang)(zhang)戶增(zeng)持REITs市(shi)值(zhi)27億元(yuan)，為(wei)增(zeng)持幅度(du)(du)最大(da)的(de)金融機構；證(zheng)券(quan)公(gong)司(si)自(zi)(zi)(zi)營(ying)(ying)賬(zhang)(zhang)戶增(zeng)持REITs市(shi)值(zhi)21億元(yuan)，新(xin)增(zeng)7個證(zheng)券(quan)公(gong)司(si)自(zi)(zi)(zi)營(ying)(ying)賬(zhang)(zhang)戶；基金公(gong)司(si)自(zi)(zi)(zi)營(ying)(ying)賬(zhang)(zhang)戶增(zeng)持REITs市(shi)值(zhi)4億元(yuan)，增(zeng)持規(gui)(gui)模雖然不大(da)，但對應的(de)新(xin)增(zeng)投資者較多，新(xin)增(zeng)6個基金公(gong)司(si)自(zi)(zi)(zi)營(ying)(ying)賬(zhang)(zhang)戶。

　　二級市場表現亮眼

　　今年以(yi)來REITs二級(ji)(ji)市場表現(xian)(xian)可圈可點。截(jie)至9月(yue)10日，中證REITs全(quan)收益(yi)指數累計上漲(zhang)約10%，遠(yuan)好(hao)于滬深300指數同期表現(xian)(xian)。具體(ti)來看，除(chu)今年新上市的(de)REITs以(yi)外，24只產(chan)品實現(xian)(xian)正收益(yi)。其中，華夏(xia)北京保障房REIT、中金廈門(men)安居REIT二級(ji)(ji)市場收益(yi)率均超30%，富國首創水務REIT、博時蛇口產(chan)園REIT、紅土創新深圳(zhen)安居REIT收益(yi)率均超過20%。

　　不過，于8月8日觸及年內高點后，中證REITs全(quan)收益指數出現小幅回(hui)調。基金人士認為(wei)(wei)，REITs二級(ji)市場價(jia)格會向產品(pin)內在價(jia)值回(hui)歸(gui)，在我國(guo)(guo)經濟(ji)高質(zhi)量發(fa)展(zhan)的新(xin)階(jie)段，REITs為(wei)(wei)投資(zi)者分享(xiang)我國(guo)(guo)長期經濟(ji)增長及社會發(fa)展(zhan)紅利帶來了機(ji)遇。

　　中金公(gong)司(si)建議，持(chi)續關注(zhu)經營邊(bian)際(ji)企穩(wen)(wen)及高確定性(xing)(xing)REITs項目的(de)配(pei)置機(ji)會。結合基金半年報的(de)情況來看，中金公(gong)司(si)認(ren)為下(xia)一(yi)階段配(pei)置方向可集中于三條主線：一(yi)是低估(gu)值(zhi)背景下(xia)，經營邊(bian)際(ji)企穩(wen)(wen)項目或板(ban)塊的(de)結構性(xing)(xing)增配(pei)機(ji)會，重點關注(zhu)產業(ye)園(yuan)、倉儲物流和消(xiao)費類REITs；二是高確定性(xing)(xing)項目回(hui)調后的(de)交(jiao)易型配(pei)置機(ji)會，關注(zhu)保租房和公(gong)用事業(ye)類REITs；三是審(shen)慎假設(she)下(xia)，估(gu)值(zhi)適宜項目的(de)打新參與機(ji)會。