數只產品年內漲幅超30%、逾九成上漲，奔著“收租”去(qu)的公募REITs卻意外跑贏了(le)大市。在全球股市大幅震蕩期間(jian)走出(chu)了(le)強(qiang)勢的獨立行情，公募REITs近(jin)期“火出(chu)了(le)圈”。

　　中(zhong)國證券報記者注意(yi)到，公(gong)募REITs近期“漲勢如(ru)虹(hong)”后(hou)，折溢價率出(chu)現了明(ming)顯(xian)分化，代表著投資者對(dui)底層資產的(de)偏好出(chu)現分化，同時波動風險(xian)悄然(ran)來臨。當市場熱議公(gong)募REITs時，8月9日，多(duo)只產品在高(gao)位驚現“大長腿”式(shi)的(de)價格異(yi)動。

　　“包租婆”成“大贏家”

　　公募REITs，不僅每(mei)年(nian)可供分(fen)配金額(e)的90%都用于(yu)分(fen)紅(hong)，現在還有超預(yu)期的二級市(shi)場資本利得，這一原本小眾(zhong)的“包租婆(po)”式(shi)投資品種，卻成為了當下市(shi)場的“大贏家(jia)”。

　　據同花順(shun)iFinD統計，截(jie)至8月9日收(shou)(shou)盤，中(zhong)(zhong)證REITs全收(shou)(shou)益指數(shu)今年以來漲幅(fu)超12%，且(qie)在最近(jin)11個交易日內(nei)“逆(ni)市”飆升4.38%。其中(zhong)(zhong)，華(hua)夏(xia)北京保(bao)障房REIT、嘉實中(zhong)(zhong)國電建清潔能源REIT、中(zhong)(zhong)金廈門安(an)居REIT、博(bo)時蛇口產(chan)園REIT4只產(chan)品的年內(nei)漲幅(fu)均超過30%；紅土創新深圳安(an)居REIT、富國首(shou)創水(shui)務REIT、華(hua)夏(xia)特變電工新能源REIT、中(zhong)(zhong)金山東高速REIT、中(zhong)(zhong)金湖北科投光谷REIT等年內(nei)漲幅(fu)也(ye)在20%以上。

　　在全(quan)市(shi)場40只(zhi)已(yi)上(shang)市(shi)的(de)(de)公募REITs產(chan)品(pin)(pin)中，今年(nian)以來漲(zhang)幅(fu)超(chao)10%的(de)(de)有(you)24只(zhi)，占比達到60%，37只(zhi)漲(zhang)幅(fu)為正，僅有(you)3只(zhi)產(chan)品(pin)(pin)二級市(shi)場價(jia)格(ge)下跌。在剛剛過去(qu)的(de)(de)一周，僅一只(zhi)倉(cang)儲類(lei)REITs微跌1.1%，其余產(chan)品(pin)(pin)都取得(de)正漲(zhang)幅(fu)。

　　從(cong)漲(zhang)幅來看，市場偏(pian)好(hao)顯(xian)著分化，資產(chan)基(ji)本面的確定(ding)性成為主導因素。其中(zhong)，底(di)層資產(chan)為保障房的公募REITs表現最為突(tu)出，其次是(shi)環保和能(neng)源，這三類也是(shi)目前(qian)(qian)溢價(jia)率(lv)較高的REITs產(chan)品。例(li)如，中(zhong)航首鋼綠能(neng)REIT溢價(jia)率(lv)已從(cong)去(qu)年(nian)末(mo)的27%升(sheng)至(zhi)43%，華夏北京保障房REIT和中(zhong)金廈(sha)門安居REIT的溢價(jia)率(lv)分別(bie)從(cong)去(qu)年(nian)末(mo)的1%左(zuo)右升(sheng)至(zhi)30%左(zuo)右。另外，嘉實中(zhong)國(guo)電建清(qing)潔能(neng)源REIT目前(qian)(qian)溢價(jia)率(lv)達(da)31%，華夏特變電工新(xin)能(neng)源REIT溢價(jia)率(lv)達(da)24%。

　　另(ling)一(yi)端，底層(ceng)資產(chan)為產(chan)業園、高(gao)速公路、倉儲(chu)物(wu)流的(de)REITs產(chan)品是折(zhe)價的(de)主要(yao)方向。其(qi)中(zhong)，嘉實京東倉儲(chu)基礎設(she)施REIT、中(zhong)金安徽交控REIT、華(hua)夏中(zhong)國(guo)交建REIT的(de)折(zhe)價幅度大于20%，建信(xin)中(zhong)關村REIT、華(hua)安張江產(chan)業園REIT的(de)折(zhe)價率在10%左右。

　　一般來說，公募(mu)REITs產品(pin)的(de)(de)(de)折溢(yi)價率反映了市(shi)場(chang)(chang)對產品(pin)前景持樂(le)觀或者謹慎的(de)(de)(de)態度。當溢(yi)價過高時(shi)也存在一定(ding)風險。公募(mu)REITs以獲取基礎設施項目(mu)運營收入等(deng)穩定(ding)現金(jin)流為主要(yao)目(mu)的(de)(de)(de)，隨著二(er)級市(shi)場(chang)(chang)交易價格上漲(zhang)，高價買入的(de)(de)(de)投(tou)資者將(jiang)面(mian)臨實際(ji)的(de)(de)(de)凈現金(jin)流分(fen)派率降低等(deng)風險。

　　或成長錢重要配置方向

　　走出了“獨(du)立行情”的公募(mu)REITs，會(hui)持續(xu)火熱嗎？

　　國金(jin)(jin)證券(quan)研報認為(wei)，隨著社保基金(jin)(jin)和(he)養老金(jin)(jin)FOF等資金(jin)(jin)入市，會(hui)繼續(xu)為(wei)市場帶來穩定的(de)增量資金(jin)(jin)，配(pei)套制度(du)和(he)會(hui)計處理(li)不斷完善(shan)，以REITs為(wei)標的(de)的(de)ETF產品的(de)不斷探索，REITs納入滬深港(gang)通有助于流動性的(de)改(gai)善(shan)，REITs或(huo)成為(wei)以險資為(wei)主的(de)長期資金(jin)(jin)重要配(pei)置方向。

　　中金(jin)公司研報(bao)(bao)顯示，資產(chan)(chan)配(pei)置需求仍是(shi)當前公募REITs市場的(de)(de)主要推動力，板(ban)塊(kuai)間分(fen)(fen)(fen)化將繼續依循(xun)基(ji)本(ben)面(mian)確定(ding)性(xing)。從(cong)2024年第二(er)季度(du)報(bao)(bao)告來看(kan)，保(bao)租(zu)房項目第二(er)季度(du)的(de)(de)出租(zu)率整體維持(chi)較(jiao)高水平；高速類各項目通行費收入同比多(duo)數下降，與預期值存在一定(ding)差(cha)距；環(huan)保(bao)、消費較(jiao)為(wei)穩定(ding)；能源(yuan)資產(chan)(chan)受自然資源(yuan)條件差(cha)異的(de)(de)影響，運營表(biao)現分(fen)(fen)(fen)化；產(chan)(chan)業園表(biao)現也有(you)分(fen)(fen)(fen)化，部分(fen)(fen)(fen)項目“以價(jia)換(huan)量”業績有(you)所(suo)改善，物流園則存在租(zu)金(jin)下滑、出租(zu)率下降的(de)(de)現象。

　　平安證券表(biao)示，當前REITs整體處在順風(feng)情緒中，一方面，權益市場調(diao)整、利率持續下(xia)行，使(shi)得作為(wei)高分紅(hong)資(zi)產、且近期價格穩定的REITs性(xing)價比(bi)越發突出；另一方面，政(zheng)策支持態度(du)明確，市場穩步擴容，推出REITs實時(shi)指數，投資(zi)環境越來越友好(hao)。

　　與此同(tong)時，平安證券(quan)也提示(shi)了后續(xu)需要關注的(de)風險點。一是(shi)基本面仍有不確(que)定性(xing)，大(da)租戶退(tui)租、降租事(shi)件仍可能發(fa)生，產業園、倉儲物(wu)流領域尤其需要關注這一風險；二(er)是(shi)需要關注REITs發(fa)行帶(dai)來的(de)供給壓力(li)。

　　平安證券認為，保障房、環保相關(guan)標的經營業績較(jiao)為穩定(ding)，配置型(xing)資金可(ke)持續關(guan)注(zhu)。季(ji)報(bao)發布以(yi)來(lai)，產業園(yuan)、倉(cang)儲(chu)物(wu)流相關(guan)標的上(shang)漲(zhang)有一定(ding)合(he)理性；但從以(yi)價換量(liang)、出租(zu)率(lv)同比(bi)普遍下行(xing)、大(da)租(zu)戶退租(zu)事件等來(lai)看(kan)，未來(lai)產業園(yuan)、倉(cang)儲(chu)物(wu)流領域經營壓力仍然不小(xiao)。

　　二級市場波動風險加大

　　REITs二級市場價格在(zai)一(yi)波(bo)快速上(shang)漲后，已不排除有投資者落袋為安。

　　上周(zhou)五，多(duo)只(zhi)公募(mu)REITs產品驚現(xian)高位“大長(chang)腿”，價格異動的背后或是部分資金(jin)正(zheng)在獲(huo)利了結；與此同時，還有(you)場外資金(jin)買入，使得(de)交易價格沒有(you)出(chu)現(xian)大幅下跌(die)。

　　例如：溢價(jia)率最高的中航首(shou)鋼綠(lv)能(neng)REIT，8月8日(ri)收盤價(jia)為14.138元，8月9日(ri)開盤后不久，一度下行至12.91元，但隨后買(mai)盤較(jiao)為踴躍，支撐當日(ri)收盤價(jia)格沒有大幅回落(luo)。

　　無(wu)獨有偶，當天出(chu)現類似“大長腿”長下影線的(de)品種還有中金(jin)湖北(bei)科投光谷REIT、華夏北(bei)京(jing)保障房REIT、國(guo)泰君安臨港創新產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)REIT、博時(shi)蛇口產(chan)園(yuan)REIT。觀察其中特征，中航首(shou)鋼綠能(neng)REIT和華夏北(bei)京(jing)保障房REIT為市場上(shang)溢價率較(jiao)高(gao)的(de)產(chan)品，另(ling)外幾只為本周漲幅(fu)較(jiao)大的(de)產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)相關標的(de)。