近十(shi)年來，國內房(fang)地(di)產行業集中度(du)日益提(ti)升。從產業生命周期(qi)理(li)論(lun)看，行業集中度(du)急速提(ti)升是(shi)產業發展(zhan)進入成(cheng)熟期(qi)的重要特征之一。結合我國房(fang)地(di)產業發展(zhan)現狀，從G-K產業生命周期(qi)理(li)論(lun)階(jie)段(duan)劃分各(ge)因素判斷，我國房(fang)地(di)產業正(zheng)處(chu)于從成(cheng)長期(qi)向成(cheng)熟期(qi)過渡的階(jie)段(duan)，行業集中度(du)將(jiang)持續提(ti)升。
行業(ye)集(ji)(ji)中度與市(shi)場(chang)周(zhou)期密(mi)切相關。從行業(ye)集(ji)(ji)中度年(nian)度變化看，2010年(nian)、2014年(nian)和2017年(nian)房(fang)企市(shi)場(chang)集(ji)(ji)中度提升幅度最大。與市(shi)場(chang)銷(xiao)售數(shu)據(ju)對(dui)比分析發現，這(zhe)三(san)個年(nian)度市(shi)場(chang)共同(tong)的特點是銷(xiao)售增(zeng)速明(ming)顯放緩(huan)。從市(shi)場(chang)周(zhou)期的角度看，都是市(shi)場(chang)從快速上升周(zhou)期結束后的轉折年(nian)份(fen)，前一個年(nian)度都是房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)的階(jie)段性頂(ding)峰。
并(bing)購(gou)交(jiao)(jiao)易是提升(sheng)行(xing)業集(ji)中(zhong)度(du)(du)的重要途徑(jing)之一(yi)。由于并(bing)購(gou)交(jiao)(jiao)易從開始(shi)操作(zuo)到并(bing)表有(you)一(yi)定時(shi)滯，因此(ci)從數(shu)據上看(kan)，連續(xu)兩年(nian)(nian)并(bing)購(gou)交(jiao)(jiao)易大(da)幅增(zeng)長與行(xing)業集(ji)中(zhong)度(du)(du)大(da)幅提升(sheng)基本(ben)同步(bu)。除了產業發展規(gui)律外，規(gui)模(mo)越大(da)的房(fang)(fang)企(qi)融資成(cheng)本(ben)越低，促(cu)使房(fang)(fang)企(qi)追求規(gui)模(mo)擴(kuo)張。最近兩年(nian)(nian)，政(zheng)府(fu)啟動了宏觀審慎管(guan)理，對(dui)房(fang)(fang)地(di)產進行(xing)逆周期調節(jie)，其中(zhong)主要的手(shou)段就是控制房(fang)(fang)地(di)產信貸(dai)增(zeng)長，此(ci)舉加速行(xing)業優勝(sheng)劣汰(tai)，進一(yi)步(bu)推(tui)升(sheng)行(xing)業集(ji)中(zhong)度(du)(du)。
商業銀行(xing)(xing)在進(jin)(jin)行(xing)(xing)信貸資(zi)源配置時，首選國有(you)控(kong)股的(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業，其(qi)次是排名前十位的(de)龍頭(tou)房企(qi)(qi)(qi)。近兩(liang)年來的(de)金(jin)融(rong)去杠桿進(jin)(jin)一步抑制了金(jin)融(rong)機構的(de)風險偏(pian)好，中小房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業的(de)生存(cun)能(neng)力受(shou)到考(kao)驗(yan)。不(bu)僅(jin)銀行(xing)(xing)偏(pian)向大(da)型房企(qi)(qi)(qi)，地(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)同(tong)樣偏(pian)好大(da)型龍頭(tou)房企(qi)(qi)(qi)。由于房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)具有(you)較(jiao)強外部(bu)性，一旦(dan)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)出現資(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)或工程事(shi)故(gu)，地(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)往(wang)(wang)往(wang)(wang)需要(yao)承擔(dan)重要(yao)責任。因此，地(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)偏(pian)好引進(jin)(jin)資(zi)金(jin)實力較(jiao)強、規(gui)模較(jiao)大(da)的(de)房企(qi)(qi)(qi)參與(yu)開(kai)發(fa)建設。從土地(di)(di)(di)財(cai)政的(de)角度考(kao)慮，大(da)型房企(qi)(qi)(qi)的(de)資(zi)金(jin)實力強，對(dui)區域房價(jia)的(de)控(kong)制能(neng)力強，大(da)型房企(qi)(qi)(qi)的(de)引入(ru)往(wang)(wang)往(wang)(wang)成為刺激(ji)本地(di)(di)(di)房價(jia)、地(di)(di)(di)價(jia)的(de)重要(yao)因素，使得大(da)型房企(qi)(qi)(qi)在土地(di)(di)(di)獲得方(fang)面具有(you)較(jiao)大(da)優勢。
隨著行業(ye)(ye)馬太(tai)效應(ying)愈發(fa)明(ming)顯(xian)，企業(ye)(ye)都有做大做強的需求(qiu)和沖動(dong)，對(dui)房地產企業(ye)(ye)銷售(shou)排行榜上(shang)的名(ming)次更加(jia)看(kan)重，也因此引(yin)發(fa)業(ye)(ye)界對(dui)企業(ye)(ye)公布銷售(shou)數據的真實性(xing)的質疑。銷售(shou)數據虛增情況，可(ke)以從財務報表的真實性(xing)、合約銷售(shou)與權益銷售(shou)數據差異(yi)等方面進行判斷。
近年來(lai)，在(zai)項目(mu)地塊總價較高、房(fang)企(qi)資金(jin)趨緊的背景下，房(fang)企(qi)在(zai)招拍(pai)掛(gua)市場更傾向于(yu)多(duo)方合(he)作(zuo)拿地，通過(guo)合(he)作(zuo)開發分(fen)(fen)攤風(feng)險。部分(fen)(fen)房(fang)企(qi)在(zai)公布(bu)銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)(e)是沒有剔除權(quan)益因素，導致合(he)約銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額(e)(e)(e)偏高。由于(yu)權(quan)益銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)是銷(xiao)售(shou)(shou)業(ye)績(ji)最(zui)真實的反(fan)映，能更客觀地顯示(shi)房(fang)企(qi)實力。現用權(quan)益銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)級排(pai)名(ming)還原行業(ye)集(ji)中(zhong)度真實水平。2018年中(zhong)國(guo)恒大、碧(bi)桂(gui)園和萬科三(san)家龍頭企(qi)業(ye)權(quan)益銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)占(zhan)全(quan)國(guo)商品房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)比重約為9.8%，低于(yu)用合(he)約銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)計算(suan)比重2.8個百分(fen)(fen)點，權(quan)益銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)排(pai)名(ming)前20房(fang)企(qi)市場占(zhan)有率接近30%，低于(yu)用合(he)約銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)(e)計算(suan)比重8.1個百分(fen)(fen)點。如果再考慮(lv)到財務報表被粉飾(shi)等因素，行業(ye)實際集(ji)中(zhong)度應該進一步被下調。
綜上所述，從(cong)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展規(gui)律看，行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)集中(zhong)(zhong)度(du)(du)持續提升(sheng)是(shi)我國(guo)(guo)(guo)房地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)正處于從(cong)成(cheng)長期向(xiang)成(cheng)熟(shu)期過渡的(de)階段性特征。從(cong)助推因素看，金融(rong)機構差別化政策、行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)景氣波(bo)動等(deng)都在一(yi)定程度(du)(du)上加劇了行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)馬太效應。從(cong)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內生(sheng)需求(qiu)看，做(zuo)大(da)做(zuo)強的(de)需求(qiu)和(he)沖(chong)動，考慮到房企銷(xiao)售金額(e)權益比逐(zhu)年下(xia)降等(deng)因素判斷，以合約(yue)銷(xiao)售面積計(ji)算的(de)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)集中(zhong)(zhong)度(du)(du)被高估(gu)，建議用權益銷(xiao)售金額(e)進行(xing)修(xiu)正。而(er)且，與美(mei)國(guo)(guo)(guo)、中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)香港等(deng)地(di)區較為成(cheng)熟(shu)的(de)房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)相比，我國(guo)(guo)(guo)房地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)集中(zhong)(zhong)度(du)(du)整體依然有提升(sheng)空間。（本文內容僅代(dai)表(biao)作(zuo)者個人(ren)觀點，不(bu)代(dai)表(biao)中(zhong)(zhong)證網(wang)和(he)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)立(li)場(chang)。文章更多(duo)內容詳見1月(yue)23日中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)證券報(bao)觀點與觀察版）
