自(zi)2021年下(xia)半年開始，我國(guo)基(ji)礎設施REITs進入加快推進期。

　　截至2022年7月底，共有(you)14只(zhi)基礎設(she)施REITs產品(pin)上市，總發行(xing)規模(mo)達541.51億(yi)元，總市值超過(guo)620億(yi)元，基礎設(she)施REITs試點(dian)工作取(qu)得初步(bu)成效。

　　擴募規則出臺

　　2022年5月，滬深交易所分別發(fa)布相關指引，備受關注的基礎(chu)設施REITs擴募細(xi)則出(chu)爐(lu)。7月，國家(jia)發(fa)改委發(fa)布的《關于(yu)做(zuo)好基礎(chu)設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目(mu)申報(bao)(bao)推薦有(you)關工作的通知》，進一步明(ming)確(que)了基礎(chu)設施REITs新購入項目(mu)申報(bao)(bao)推薦等有(you)關工作。

　　上述指(zhi)引(yin)和(he)通知(zhi)的出臺，為擴(kuo)(kuo)募提供了明確的標(biao)準，從頂(ding)層設(she)(she)計上保(bao)證了基礎設(she)(she)施(shi)REITs市場健康有序發展。從細節看，指(zhi)引(yin)和(he)通知(zhi)明確了新購(gou)入(ru)基礎設(she)(she)施(shi)項(xiang)目的準入(ru)條件、程序、信(xin)息(xi)披露(lu)要(yao)求和(he)發售(shou)相(xiang)關(guan)安排，強(qiang)調擴(kuo)(kuo)募相(xiang)關(guan)要(yao)求與首次(ci)發售(shou)一致(zhi)，強(qiang)化(hua)內幕信(xin)息(xi)管理和(he)利益(yi)沖(chong)突防范，堅持持有人利益(yi)優先(xian)，嚴把項(xiang)目質量(liang)關(guan)，壓(ya)實參與機構主體責任。從長遠來看，明確基礎設(she)(she)施(shi)REITs擴(kuo)(kuo)募的機制，有利于相(xiang)關(guan)產(chan)(chan)品保(bao)持良好的基礎設(she)(she)施(shi)項(xiang)目投資(zi)(zi)組合，形(xing)成(cheng)優質的資(zi)(zi)產(chan)(chan)池，增強(qiang)基金持續運作水(shui)平(ping)，提升REITs基金規(gui)模和(he)綜(zong)合競爭(zheng)力(li)，進(jin)一步促進(jin)投融資(zi)(zi)良性循(xun)環。

　　新型資產不斷涌現

　　自首批項目落(luo)地以來，基(ji)礎(chu)(chu)設施REITs試點(dian)資產類型呈多樣化發(fa)展趨勢。除產業園、高速公路、倉儲(chu)物(wu)流(liu)等較為常見的(de)資產外(wai)，清潔能源、保障性租賃住房、旅游等類型基(ji)礎(chu)(chu)設施又被納(na)入。這些領域既事關國家戰略，又涵蓋(gai)國計民(min)生(sheng)，資產規模龐大，將(jiang)為基(ji)礎(chu)(chu)設施REITs健(jian)康發(fa)展注入新活力。

　　在清潔(jie)能(neng)(neng)源(yuan)領域，光(guang)伏發電(dian)、風(feng)(feng)電(dian)等行業發展較快(kuai)，推進基(ji)礎設施(shi)REITs已具(ju)備較好(hao)條件。通過基(ji)礎設施(shi)REITs盤活存量光(guang)伏發電(dian)、風(feng)(feng)電(dian)等清潔(jie)能(neng)(neng)源(yuan)項目(mu)，能(neng)(neng)籌(chou)集(ji)清潔(jie)能(neng)(neng)源(yuan)新項目(mu)資本金(jin)，調動社會資金(jin)投資該領域，對如期實現“碳中和”“碳達(da)峰”等戰略目(mu)標(biao)提供重要支撐。

　　保障(zhang)性租賃(lin)(lin)住房屬(shu)于重要民生基(ji)礎設施，發行(xing)基(ji)礎設施REITs是(shi)其投融資(zi)(zi)改(gai)革創新的(de)必經之路。一(yi)是(shi)保障(zhang)性租賃(lin)(lin)住房本身收(shou)益(yi)符合基(ji)礎設施REITs產品要求，長期的(de)居住租賃(lin)(lin)需求能為(wei)項目(mu)帶來(lai)穩定現金流(liu)；二是(shi)有利(li)于盤(pan)活存量(liang)資(zi)(zi)產，回收(shou)政府投資(zi)(zi)資(zi)(zi)金，進(jin)一(yi)步加大租賃(lin)(lin)住房供(gong)應；三(san)是(shi)通過(guo)發行(xing)基(ji)礎設施REITs引入住房專(zhuan)業運營管理機(ji)構，提高其運營水平與服務效(xiao)益(yi)，為(wei)新市(shi)民提供(gong)良好的(de)住房租賃(lin)(lin)服務。

　　在旅(lv)游(you)(you)領域，納入REITs試點(dian)范圍(wei)的資產(chan)包括自然文化遺產(chan)、國(guo)家(jia)AAAAA級旅(lv)游(you)(you)景區等旅(lv)游(you)(you)基礎(chu)設(she)施。基礎(chu)設(she)施REITs能夠為旅(lv)游(you)(you)業提供增量建設(she)資金，進一(yi)步加快旅(lv)游(you)(you)設(she)施建設(she)，滿足人民對美好精神生活的需(xu)要，推動實現消費高質量發展。

　　鼓勵運用REITs工具

　　除基礎設施REITs主管部(bu)門外，國務院(yuan)其他部(bu)委也陸續出臺(tai)各類(lei)政策(ce)，鼓勵運用REITs工具盤活本(ben)行(xing)業領域(yu)內(nei)的(de)存量資產。

　　2022年5月，水利(li)(li)(li)部出臺(tai)《關于(yu)推進(jin)水利(li)(li)(li)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施投資(zi)(zi)信托基(ji)(ji)金(jin)（REITs）試點工(gong)作(zuo)的指導意(yi)見》，強調(diao)要暢(chang)通投融(rong)資(zi)(zi)渠道，充分用(yong)好REITs等政策，保障水利(li)(li)(li)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施建(jian)設(she)(she)(she)資(zi)(zi)金(jin)需求。此(ci)外，水利(li)(li)(li)部于(yu)5月底召開水利(li)(li)(li)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施REITs試點工(gong)作(zuo)視頻交流專題會議，明確提出要支(zhi)持引(yin)導有關地方和(he)企業將符(fu)合條件的水利(li)(li)(li)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施項(xiang)目通過REITs方式(shi)進(jin)行盤活，籌集資(zi)(zi)金(jin)用(yong)于(yu)在建(jian)和(he)新建(jian)水利(li)(li)(li)工(gong)程項(xiang)目，促(cu)進(jin)水利(li)(li)(li)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施高(gao)質量發展。

　　2022年7月，農(nong)業農(nong)村(cun)部(bu)等(deng)部(bu)委聯合發布的《關(guan)于推進(jin)政策性開發性金(jin)融支持農(nong)業農(nong)村(cun)基礎(chu)設(she)施建(jian)設(she)的通知(zhi)》提出，鼓勵采用基礎(chu)設(she)施REITs等(deng)模(mo)式，引導金(jin)融社會(hui)資(zi)本和民間投資(zi)，支持農(nong)業農(nong)村(cun)基礎(chu)設(she)施建(jian)設(she)。

　　適當放寬收益率要求

　　結合已上市試點(dian)(dian)項(xiang)目的經驗(yan)，以及(ji)基礎設(she)施(shi)(shi)REITs業務(wu)開展過程中發行(xing)方(fang)、投資方(fang)、主管部門的核心關注點(dian)(dian)等問(wen)題，可(ke)對(dui)基礎設(she)施(shi)(shi)REITs市場(chang)長(chang)遠穩健發展提出一(yi)些建議。

　　一(yi)(yi)(yi)是(shi)進(jin)一(yi)(yi)(yi)步(bu)明確重組(zu)及運營環(huan)節的(de)稅(shui)收優(you)惠(hui)政(zheng)策。稅(shui)收是(shi)企(qi)業考慮發行基(ji)礎(chu)設施REITs的(de)重要(yao)因素之一(yi)(yi)(yi)，進(jin)一(yi)(yi)(yi)步(bu)加(jia)強稅(shui)收優(you)惠(hui)政(zheng)策是(shi)鼓勵(li)和促進(jin)基(ji)礎(chu)設施REITs發展的(de)重要(yao)舉措。可在對資(zi)(zi)產(chan)劃轉重組(zu)免除(chu)企(qi)業所(suo)得稅(shui)的(de)基(ji)礎(chu)上，進(jin)一(yi)(yi)(yi)步(bu)對作(zuo)價出(chu)資(zi)(zi)、分立(li)等發行前(qian)的(de)其他(ta)重組(zu)方式明確免除(chu)企(qi)業所(suo)得稅(shui)，對交易、運營等環(huan)節涉及的(de)相關稅(shui)負(fu)予以一(yi)(yi)(yi)定(ding)優(you)惠(hui)支持，減少(shao)或簡化為構(gou)(gou)建股債結構(gou)(gou)而進(jin)行的(de)額外操作(zuo)與步(bu)驟，以提高(gao)企(qi)業發行基(ji)礎(chu)設施REITs、盤活優(you)質存量資(zi)(zi)產(chan)的(de)積極(ji)性。

　　二(er)是進(jin)一(yi)步(bu)加(jia)強基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)體系建設(she)。目前(qian)，我國基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs主要(yao)法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)基(ji)(ji)礎(chu)為《中華人民共和(he)國證券投資基(ji)(ji)金(jin)法(fa)(fa)(fa)》和(he)《中華人民共和(he)國證券法(fa)(fa)(fa)》兩部通用型(xing)證券法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)，應(ying)進(jin)一(yi)步(bu)加(jia)強基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)體系建設(she)，推動基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs作為單一(yi)金(jin)融(rong)品種的立(li)法(fa)(fa)(fa)工作，構(gou)建符合(he)REITs發展(zhan)規(gui)律(lv)(lv)的專項法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)體系及配(pei)套監管規(gui)則體系，促進(jin)REITs市(shi)場高效穩定發展(zhan)。

　　三是適當放(fang)寬對發(fa)行資(zi)(zi)(zi)(zi)產的收益(yi)(yi)率(lv)要求(qiu)。考(kao)慮到不(bu)同(tong)資(zi)(zi)(zi)(zi)產收益(yi)(yi)率(lv)的天然差(cha)異和不(bu)同(tong)投資(zi)(zi)(zi)(zi)人(ren)對于資(zi)(zi)(zi)(zi)產的風險判斷，建議收益(yi)(yi)率(lv)的界定應更多地由市場投資(zi)(zi)(zi)(zi)人(ren)選(xuan)擇。應適當放(fang)寬收益(yi)(yi)率(lv)要求(qiu)，給予某些(xie)行業一定政策(ce)支持(chi)，鼓勵其通過(guo)REITs盤活存量(liang)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，快速(su)形成(cheng)有效的良性(xing)循環發(fa)展模式(shi)。