日前召開的中央金(jin)(jin)融工作會議強調，要全面(mian)加(jia)強金(jin)(jin)融監管(guan)(guan)(guan)，有效(xiao)(xiao)防范化(hua)解金(jin)(jin)融風險，切實(shi)提高金(jin)(jin)融監管(guan)(guan)(guan)有效(xiao)(xiao)性，依(yi)法將所有金(jin)(jin)融活動全部納入監管(guan)(guan)(guan)。本報今起推出“全面(mian)加(jia)強金(jin)(jin)融監管(guan)(guan)(guan)”系(xi)列報道，采訪業內人士和專家學者對會議精神進行分析(xi)解讀。

　　日前召(zhao)開的中央金融(rong)(rong)工作會議指出(chu)，促進金融(rong)(rong)與房(fang)地(di)(di)產(chan)良(liang)性循環，健(jian)全房(fang)地(di)(di)產(chan)企業主體(ti)監(jian)(jian)管(guan)制度和資金監(jian)(jian)管(guan)，完善(shan)(shan)房(fang)地(di)(di)產(chan)金融(rong)(rong)宏(hong)觀審慎管(guan)理，一視同仁(ren)滿足(zu)不(bu)同所(suo)有制房(fang)地(di)(di)產(chan)企業合理融(rong)(rong)資需求(qiu)，因(yin)城施策(ce)用(yong)好政策(ce)工具箱，更好支持剛性和改善(shan)(shan)性住(zhu)房(fang)需求(qiu)，加快保障性住(zhu)房(fang)等(deng)“三大工程(cheng)”建(jian)設，構建(jian)房(fang)地(di)(di)產(chan)發展新模式。

　　業(ye)內普遍認為，中央(yang)金融工作會議(yi)釋(shi)放出明確的信(xin)號：一方(fang)面(mian)，立足當下做(zuo)好防范化解風(feng)險相關工作；另(ling)一方(fang)面(mian)，在(zai)當前市(shi)場供求關系發生重(zhong)大變化的新形勢(shi)下，著眼(yan)長遠構建房地產行(xing)業(ye)發展新模式。

　　健全有效監管

　　中央金融工作會議上關(guan)于(yu)“健(jian)全(quan)房地產企業主(zhu)體監(jian)管(guan)制度和資金監(jian)管(guan)”“完善房地產金融宏觀審(shen)慎(shen)管(guan)理”等提(ti)法備受關(guan)注(zhu)。業內普遍認(ren)為，再次強調監(jian)管(guan)的重要性，不僅是著眼當下(xia)化解風險的需要，也(ye)意在規范行(xing)業長遠發展，通(tong)過更加(jia)嚴(yan)謹、科學(xue)、精(jing)準(zhun)的監(jian)管(guan)措施，提(ti)升行(xing)業整(zheng)體防風險能力(li)。

　　受訪專家分析(xi)，強調健(jian)全(quan)和完(wan)善房地產監管，一方面是要有效(xiao)防范頭部企業債務違(wei)約后，風(feng)險向全(quan)行業或其(qi)他(ta)領域蔓(man)延擴散(san)；另一方面要繼續(xu)壓實主體責(ze)任，對涉事(shi)企業、金融機構等強化全(quan)過(guo)程、穿(chuan)透式監管，確保資金依(yi)法依(yi)規使用，防范潛在風(feng)險。

　　中誠信(xin)國際(ji)研究(jiu)院(yuan)(yuan)執行院(yuan)(yuan)長(chang)袁海霞表(biao)示，強(qiang)(qiang)化監(jian)(jian)(jian)管(guan)，可(ke)以(yi)(yi)理(li)(li)解(jie)為在微(wei)觀(guan)層面(mian)健全完善主體(ti)監(jian)(jian)(jian)管(guan)和(he)資金監(jian)(jian)(jian)管(guan)，在宏(hong)觀(guan)層面(mian)完善房(fang)地(di)產金融宏(hong)觀(guan)審慎管(guan)理(li)(li)。微(wei)觀(guan)層面(mian)，后續(xu)可(ke)能對(dui)一些重要性較(jiao)強(qiang)(qiang)的頭部房(fang)企以(yi)(yi)及風險較(jiao)高的房(fang)企加(jia)強(qiang)(qiang)業務活動以(yi)(yi)及資金流方(fang)面(mian)的監(jian)(jian)(jian)測(ce)與管(guan)理(li)(li)，對(dui)預售資金被挪(nuo)用(yong)的監(jian)(jian)(jian)管(guan)力(li)度(du)也將持續(xu)加(jia)強(qiang)(qiang)；宏(hong)觀(guan)層面(mian)，“三道紅(hong)線”、房(fang)地(di)產貸(dai)款集中度(du)等(deng)宏(hong)觀(guan)審慎管(guan)理(li)(li)可(ke)能進(jin)一步優化，適度(du)減少房(fang)企合理(li)(li)融資方(fang)面(mian)的嚴格(ge)限(xian)制。

　　“近些年(nian)房地產(chan)領域的風(feng)險，包(bao)括債(zhai)務違約(yue)、交付難(nan)、資金挪用等，暴(bao)露出(chu)(chu)房企存在的不規(gui)范(fan)經(jing)營等問題。中(zhong)央(yang)金融工作會議抓(zhua)住了防(fang)(fang)風(feng)險的關鍵，提出(chu)(chu)了健(jian)全房地產(chan)企業(ye)主(zhu)(zhu)體(ti)的監(jian)管。”易居(ju)研究院研究總監(jian)嚴躍進表示，從房企債(zhai)務違約(yue)事件中(zhong)可(ke)以看出(chu)(chu)，一些案例融資規(gui)模較大且錯(cuo)綜復雜(za)。防(fang)(fang)范(fan)類似亂(luan)象，亟需監(jian)管到(dao)位，提出(chu)(chu)健(jian)全房地產(chan)企業(ye)主(zhu)(zhu)體(ti)監(jian)管是明確(que)的導向。

　　業(ye)(ye)內人士認(ren)為，在強(qiang)調監(jian)管(guan)重(zhong)要性的(de)同時，會(hui)議提出主體監(jian)管(guan)和資金(jin)監(jian)管(guan)并(bing)存，進(jin)一步明確了將對(dui)(dui)(dui)房企(qi)無(wu)序(xu)加杠(gang)桿、投機炒作等(deng)引發(fa)的(de)各類(lei)亂象(xiang)進(jin)行(xing)針(zhen)對(dui)(dui)(dui)性治理(li)。從(cong)長遠看，確保(bao)房企(qi)合規經營，確保(bao)資金(jin)監(jian)管(guan)到位，不僅有助(zhu)于加強(qiang)對(dui)(dui)(dui)購房者權益(yi)的(de)保(bao)障，也有利于重(zhong)塑全社會(hui)對(dui)(dui)(dui)房地產的(de)信(xin)心，推動行(xing)業(ye)(ye)實現(xian)平穩健康(kang)發(fa)展。

　　促進良性循環

　　客(ke)觀上看，與其他許(xu)多(duo)行業(ye)一樣，沒有(you)金(jin)(jin)融的資金(jin)(jin)支持，房地產(chan)無(wu)法(fa)實現長遠健康發展。業(ye)內人士提到，化解風險重(zhong)要且緊(jin)迫(po)，在此過程(cheng)中，同(tong)樣離不開金(jin)(jin)融工具的有(you)效參與。

　　中央金融工(gong)作會議提出，促進金融與房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)良(liang)性循環，一視同(tong)仁(ren)滿足不(bu)同(tong)所有(you)制(zhi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)合(he)理融資需求。在(zai)業(ye)(ye)內看來(lai)，實(shi)現金融與房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)的良(liang)性循環，從短期(qi)看，是有(you)效化解和防范房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)領域金融風(feng)險(xian)的積極舉措；從長期(qi)看，不(bu)僅有(you)利于房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)長期(qi)平穩健(jian)康發展，也對鞏固(gu)經濟恢復(fu)有(you)著重要意義。

　　“會議明(ming)確提出‘金融與房地產良性循(xun)環’機(ji)制(zhi)，在加強監管的基(ji)礎上對于房地產的定調更為積極。良性循(xun)環機(ji)制(zhi)或有助(zhu)于穩(wen)定房地產市場(chang)的運(yun)行。”袁海霞說。

　　高和(he)資本執行合伙人、清華大(da)學五道口金(jin)(jin)融學院(yuan)不(bu)動產(chan)金(jin)(jin)融研究中心副(fu)主任周(zhou)以升表(biao)示(shi)，一個現實問題是，與(yu)房地(di)產(chan)關聯(lian)的(de)金(jin)(jin)融體(ti)系(xi)都是圍繞(rao)著住(zhu)宅開發(fa)構(gou)建(jian)的(de)，這與(yu)此前房地(di)產(chan)市場更重視銷售不(bu)無(wu)關聯(lian)。而在(zai)銷售放緩(huan)、不(bu)動產(chan)租(zu)賃(lin)成(cheng)為大(da)趨勢的(de)背(bei)景下，與(yu)之相匹配的(de)金(jin)(jin)融體(ti)系(xi)尚(shang)未(wei)完全(quan)建(jian)立，許多卡(ka)點(dian)和(he)堵點(dian)有待打通。“短(duan)期內，防(fang)范系(xi)統性風(feng)險(xian)是首要(yao)目的(de)。金(jin)(jin)融支持可幫助房企中短(duan)期債務重組、促(cu)進保交樓、防(fang)范發(fa)生系(xi)統性金(jin)(jin)融風(feng)險(xian)，為構(gou)建(jian)房地(di)產(chan)發(fa)展新(xin)模式起(qi)到‘托底’作(zuo)用。同時，在(zai)實業企業縮表(biao)的(de)情況下，還應(ying)鼓(gu)勵金(jin)(jin)融體(ti)系(xi)中成(cheng)長出多頭力量，特別(bie)是鼓(gu)勵一些專業投資機構(gou)參與(yu)市場，防(fang)止(zhi)價格螺(luo)旋式下跌。”周(zhou)以升說。

　　11月9日，央(yang)行(xing)發(fa)布的中國(guo)區域金(jin)融運行(xing)報告（2023）提到，適應房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)供求關系發(fa)生(sheng)重大變化的新形勢，適時調整優化房(fang)(fang)地(di)產政策，促進(jin)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)平(ping)穩健康發(fa)展。

　　在央行(xing)表態(tai)的同時(shi)，一些(xie)部門(men)也召集多家房企進(jin)(jin)行(xing)座談(tan)，了解行(xing)業資金狀況和(he)企業融資需求。業內人(ren)士分(fen)析，中(zhong)央金融工作(zuo)會議釋放出促進(jin)(jin)房地產(chan)市場平(ping)穩健康和(he)高質(zhi)量發(fa)展的信號，隨著(zhu)會議精神的逐步(bu)落實，相關部門(men)及各地陸續推出的具體(ti)措施，將進(jin)(jin)一步(bu)穩定和(he)提振行(xing)業預期。

　　“一視同仁滿足不同所(suo)有(you)(you)(you)制房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)合理(li)(li)融(rong)資需(xu)求(qiu)，是促進(jin)金融(rong)與房(fang)地(di)產(chan)良性(xing)循環(huan)的(de)重要方面。”嚴躍(yue)進(jin)認為，下一步(bu)，各(ge)(ge)地(di)也需(xu)從企(qi)(qi)業(ye)公(gong)平(ping)競爭、有(you)(you)(you)效化解(jie)風險的(de)角度深入理(li)(li)解(jie)政策，確保金融(rong)機構在有(you)(you)(you)效監管的(de)前提(ti)下，公(gong)平(ping)支持各(ge)(ge)類(lei)房(fang)企(qi)(qi)的(de)合理(li)(li)資金需(xu)求(qiu)。

　　此(ci)前(qian)出臺(tai)的(de)“金(jin)融(rong)(rong)16條”提出，對國有、民(min)營等房地產企(qi)(qi)業融(rong)(rong)資(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)一視同仁。目前(qian)，民(min)營房企(qi)(qi)融(rong)(rong)資(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)占比較大，商業銀行等金(jin)融(rong)(rong)機構要把(ba)支持(chi)民(min)營房企(qi)(qi)融(rong)(rong)資(zi)的(de)政(zheng)策落實落細，切切實實把(ba)堅持(chi)“兩個(ge)毫不動搖(yao)”落到實處，支持(chi)民(min)營房企(qi)(qi)發(fa)展。

　　用好政策工具

　　2021年中央經濟工作(zuo)會(hui)議首次(ci)提出房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)(ye)“探索(suo)新(xin)(xin)的發(fa)展模式”。此后，這一(yi)提法被多次(ci)提及。中央金融(rong)工作(zuo)會(hui)議再次(ci)明確構建(jian)房(fang)地產(chan)發(fa)展新(xin)(xin)模式，是基于對當前房(fang)地產(chan)市場供求關系(xi)發(fa)生重大變化的重大判(pan)斷，也為新(xin)(xin)模式如何破題、行(xing)業(ye)(ye)如何發(fa)力指(zhi)明了(le)方向。

　　“會議強調因(yin)城施(shi)策(ce)用好政策(ce)工(gong)具箱，我們理解的(de)政策(ce)工(gong)具箱，包括行(xing)政、金融、財(cai)稅等(deng)多方面措施(shi)，也(ye)說明(ming)政策(ce)工(gong)具要(yao)打好組(zu)合(he)拳，為(wei)提(ti)振住(zhu)房市場(chang)提(ti)供助(zhu)力。”嚴躍進表示，各地用足、用好各類(lei)政策(ce)工(gong)具，不僅需要(yao)關注傳統的(de)房地產庫存、交易、價格(ge)等(deng)指標，也(ye)要(yao)關注金融類(lei)措施(shi)的(de)適配度。

　　7月(yue)(yue)底以來，首套(tao)住房(fang)首付比例和貸款(kuan)利率(lv)下調、改善性住房(fang)換購稅費減(jian)免、個人住房(fang)貸款(kuan)“認(ren)房(fang)不用認(ren)貸”等政策(ce)措施相(xiang)繼落實，有力支持(chi)了(le)樓市消費。9月(yue)(yue)至10月(yue)(yue)房(fang)地(di)產(chan)市場總體處于小復蘇狀態，克而瑞數據(ju)顯示，10月(yue)(yue)百(bai)強(qiang)房(fang)企實現銷(xiao)售金額7761.4億(yi)元，單月(yue)(yue)銷(xiao)售規模環比增長(chang)1.4%。

　　不少(shao)業界(jie)人士認(ren)為(wei)，構(gou)建(jian)新發(fa)(fa)(fa)展(zhan)模式(shi)，是高質量(liang)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)要求在房(fang)地(di)產(chan)領域的(de)體現(xian)。從具體抓手來(lai)看，除了(le)穩定(ding)滿足剛(gang)需(xu)和改善(shan)性需(xu)求外(wai)，城中村改造(zao)、規劃建(jian)設保障性住房(fang)、平急兩用基礎設施“三大工(gong)程”建(jian)設，將是構(gou)建(jian)房(fang)地(di)產(chan)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)新模式(shi)的(de)突破點，也是中長期金融有效支持房(fang)地(di)產(chan)的(de)發(fa)(fa)(fa)力點。一方面，“三大工(gong)程”是支撐房(fang)地(di)產(chan)投資的(de)重要力量(liang)，有助于緩解房(fang)地(di)產(chan)投資過快下行的(de)壓(ya)力。另一方面，在構(gou)建(jian)新發(fa)(fa)(fa)展(zhan)模式(shi)的(de)要求下，金融支持房(fang)地(di)產(chan)的(de)方向、力度、重點將出(chu)現(xian)相應調整或積極變化。

　　“站在(zai)(zai)金(jin)融與房(fang)地(di)(di)產良性循(xun)環的(de)(de)角(jiao)度(du)，有(you)必要(yao)推進一些(xie)結構(gou)(gou)性的(de)(de)調整。比如在(zai)(zai)房(fang)地(di)(di)產債務重(zhong)組過程(cheng)中，可考慮(lv)更好地(di)(di)發(fa)揮市場化的(de)(de)專業資產管理機構(gou)(gou)和投資機構(gou)(gou)的(de)(de)作用，將(jiang)人(ren)才(cai)、資金(jin)等生產要(yao)素有(you)機結合，開辟新的(de)(de)商業模式，塑造新的(de)(de)行業生態。”周(zhou)以(yi)升(sheng)建(jian)議，房(fang)地(di)(di)產也(ye)要(yao)考慮(lv)創新驅動，通過轉(zhuan)型升(sheng)級實現可持續發(fa)展。（記者(zhe) 暴媛媛）