自(zi)今年3月《關于(yu)協同做好不(bu)動產“帶押過(guo)戶”便民利企服(fu)務(wu)的(de)通知》發布以來，已(yi)有15個(ge)省份100多個(ge)地(di)市開展“帶押過(guo)戶”服(fu)務(wu)，多地(di)陸續明(ming)確“帶押過(guo)戶”具(ju)體(ti)流程，多家(jia)銀行(xing)也宣布“首單”落地(di)。 

　　中國(guo)證券報(bao)記者調研(yan)了解到，當前“帶押(ya)過(guo)戶(hu)”主(zhu)要局限(xian)于同(tong)行(xing)辦理，跨(kua)銀(yin)行(xing)乃至跨(kua)支(zhi)行(xing)時仍面臨一(yi)些堵點(dian)，影響辦理時效(xiao)。專家表(biao)示(shi)，“帶押(ya)過(guo)戶(hu)”需(xu)要賣(mai)房(fang)人、購房(fang)人、不(bu)動產登記部(bu)門和銀(yin)行(xing)等多方密切配合(he)。

　　最快僅需兩周

　　所(suo)謂(wei)不(bu)動產(chan)“帶押(ya)過(guo)戶”，是指已抵押(ya)的不(bu)動產(chan)轉移登記(ji)時，不(bu)需要提前歸(gui)還舊(jiu)貸款(kuan)(kuan)、注銷抵押(ya)登記(ji)，即可完成(cheng)(cheng)過(guo)戶、再(zai)次(ci)抵押(ya)和(he)發(fa)放新貸款(kuan)(kuan)等(deng)手續，實現不(bu)動產(chan)登記(ji)和(he)抵押(ya)貸款(kuan)(kuan)的有(you)(you)效(xiao)銜接(jie)。“帶押(ya)過(guo)戶”具有(you)(you)降(jiang)低交易成(cheng)(cheng)本、加快辦理速度(du)的優(you)勢，可減少買賣雙方往返(fan)銀行、不(bu)動產(chan)登記(ji)中心的次(ci)數。 

　　目前多(duo)地(di)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)已(yi)經(jing)開展“帶押過(guo)戶(hu)”業務(wu)(wu)，最快(kuai)僅需兩周(zhou)時間。江蘇某監管部門人士(shi)告(gao)訴記(ji)者：“江蘇多(duo)家銀(yin)行(xing)(xing)(xing)已(yi)經(jing)啟(qi)動了(le)。”中國銀(yin)行(xing)(xing)(xing)北京分行(xing)(xing)(xing)也有房貸經(jing)理表示，雖然(ran)自己(ji)還沒有經(jing)手(shou)過(guo)，但該(gai)行(xing)(xing)(xing)可以辦理相關業務(wu)(wu)。東莞銀(yin)行(xing)(xing)(xing)工作人員告(gao)訴記(ji)者：“我們(men)目前已(yi)經(jing)落(luo)地(di)了(le)行(xing)(xing)(xing)內(nei)‘帶押過(guo)戶(hu)’業務(wu)(wu)，有大概兩三周(zhou)的時間了(le)。” 

　　不少(shao)公眾對于“帶押(ya)過(guo)戶(hu)”也是(shi)躍躍欲試。在北京從事信托(tuo)行(xing)業的(de)李先生告(gao)訴記(ji)者：“我一直有置換房(fang)產的(de)打算，‘帶押(ya)過(guo)戶(hu)’不需(xu)要還(huan)清剩余按揭貸(dai)款，能減少(shao)資金(jin)壓力和資金(jin)成本(ben)。即使操作流(liu)程復雜，也是(shi)值(zhi)得一試的(de)。” 

　　數(shu)據顯示，目前，共有(you)15個省份100多(duo)個地(di)市開展(zhan)“帶押過戶”，其中天津、山(shan)西、江蘇、浙江、福(fu)建(jian)、山(shan)東、湖(hu)北等地(di)已(yi)經全面開展(zhan)。天津銀保(bao)監局表示，截至一(yi)季度末(mo)，轄內(nei)4家銀行(xing)已(yi)實現本(ben)行(xing)內(nei)部(bu)(bu)“帶押過戶”業務投產落地(di)，共投放178筆、金(jin)額1.58億元(yuan)。另有(you)多(duo)家銀行(xing)正進行(xing)系統測試或內(nei)部(bu)(bu)法律審核，也將(jiang)于近(jin)期實現業務投產。

　　跨行辦理手續較復雜

　　記者調(diao)研了解到(dao)，目前“帶押過戶(hu)”主要局(ju)限于同(tong)一銀行(xing)(xing)內部(bu)辦(ban)(ban)理，跨行(xing)(xing)辦(ban)(ban)理手續(xu)較為復(fu)雜(za)，部(bu)分銀行(xing)(xing)甚至委婉“勸退(tui)”客戶(hu)。此外，還存在各銀行(xing)(xing)辦(ban)(ban)理標準不一、賣(mai)房銀行(xing)(xing)不同(tong)意“帶押過戶(hu)”等(deng)問題。 

　　辦理“帶押過戶”，需要(yao)銀行(xing)作為抵押權人(ren)出(chu)具(ju)多項材(cai)料。北京市不(bu)動產登(deng)記(ji)事務中(zhong)心一名工作人(ren)員介紹，含(han)有抵押權的(de)房產在(zai)過戶時(shi)，需要(yao)雙方(fang)銀行(xing)的(de)經辦人(ren)出(chu)席(xi)，且(qie)賣(mai)方(fang)銀行(xing)的(de)經辦人(ren)還需要(yao)出(chu)具(ju)相關材(cai)料，如營業執照復印件(jian)、委托書、同(tong)意不(bu)動產再次轉讓的(de)文件(jian)等。其他地區(qu)不(bu)動產登(deng)記(ji)中(zhong)心也均表示銀行(xing)同(tong)意并出(chu)具(ju)材(cai)料非常重要(yao)。 

　　若跨行(xing)(xing)辦(ban)理(li)“帶押過戶”，則需要銀行(xing)(xing)和客戶耗費更長(chang)的周期。東莞銀行(xing)(xing)一名房貸客戶經理(li)向記者(zhe)表(biao)示：“跨銀行(xing)(xing)或同(tong)一銀行(xing)(xing)內(nei)部(bu)跨分支(zhi)機構辦(ban)理(li)都比(bi)(bi)較(jiao)麻(ma)煩，雙方銀行(xing)(xing)都需要同(tong)意并協(xie)辦(ban)。建(jian)議買(mai)方選擇賣方所在(zai)(zai)的銀行(xing)(xing)進(jin)行(xing)(xing)辦(ban)理(li)，這(zhe)樣會比(bi)(bi)較(jiao)方便，畢竟(jing)資料檔案都在(zai)(zai)。”

　　上述東莞銀行(xing)房貸(dai)經(jing)理進一步表示，即使雙方(fang)銀行(xing)同意(yi)跨(kua)行(xing)辦(ban)理，還(huan)涉及到系(xi)統改造(zao)和(he)升級(ji)的問題(ti)。廣東省城規(gui)院住房政(zheng)策研(yan)(yan)究中心首席研(yan)(yan)究員李宇嘉(jia)分(fen)析稱，“帶押過(guo)戶(hu)”在技術上主要是不(bu)同銀行(xing)間(jian)(jian)在不(bu)動產貸(dai)款評估、審核流程、風控要求的標準化(hua)、信(xin)息(xi)共享(xiang)，不(bu)動產登記部門(men)和(he)金融部門(men)之間(jian)(jian)要進行(xing)系(xi)統對接、信(xin)息(xi)共享(xiang)。

　　多方合力解難題

　　北京金訴(su)律(lv)師事務所(suo)主(zhu)任律(lv)師王玉臣表示(shi)，“帶押(ya)過戶”實施(shi)的主(zhu)要難(nan)點(dian)在(zai)于(yu)銀行(xing)是否同(tong)意(yi)，尤其是涉(she)及不同(tong)銀行(xing)難(nan)度會更(geng)高。所(suo)以在(zai)有些城市，新老(lao)抵押(ya)目前只(zhi)能在(zai)同(tong)一個銀行(xing)辦理。 

　　王玉(yu)臣建議，“帶押(ya)(ya)過戶”離(li)不開至(zhi)少四方主(zhu)體的密切配合(he)和無縫銜(xian)接，包括賣方、購房人、不動產登記(ji)部(bu)門和銀行(xing)。甚至(zhi)必要的時(shi)候(hou)，還(huan)需要相關(guan)公(gong)證部(bu)門的配合(he)，任何一個主(zhu)體都必須及(ji)時(shi)到位(wei)。此(ci)外，新按揭貸(dai)款如何保證老抵押(ya)(ya)對應的債權(quan)不落空，能(neng)夠及(ji)時(shi)償還(huan)或提存，都需要銀行(xing)做好(hao)細節控制。 

　　針對賣方銀(yin)(yin)行可能不同意“帶押過(guo)戶”，客戶辦(ban)理(li)成本(ben)過(guo)高的難題，北京市(shi)盈(ying)科（深(shen)圳）律(lv)師(shi)(shi)事(shi)務所律(lv)師(shi)(shi)趙耀提(ti)出，買方銀(yin)(yin)行可以(yi)在協議中要求賣方貸(dai)款銀(yin)(yin)行或(huo)賣方提(ti)前(qian)準備抵押注銷登記手(shou)續材料，或(huo)授權買方貸(dai)款銀(yin)(yin)行（或(huo)第(di)三方公證機(ji)構、買受人）辦(ban)理(li)，并(bing)約定生效時間或(huo)條件(jian)。 

　　目前，多(duo)地多(duo)部(bu)門(men)(men)也正在著(zhu)力解(jie)決難題，提升辦理(li)效率。蕪湖市不(bu)動產登(deng)(deng)記中心(xin)相關(guan)負責人表示，蕪湖市自然資源(yuan)和(he)規劃(hua)局已聯合(he)相關(guan)監管機關(guan)邀請推動更多(duo)金融機構參(can)與支持“帶押(ya)過戶”業務。不(bu)動產登(deng)(deng)記部(bu)門(men)(men)還將繼(ji)續強化部(bu)門(men)(men)協同、深(shen)化電子材料運用、堅持改(gai)革創新、壓縮業務辦理(li)時限。 

　　值(zhi)得一(yi)(yi)提的是(shi)，多地還在(zai)探索模式創(chuang)新，降低(di)交易成本(ben)。例如(ru)，不同于其(qi)他一(yi)(yi)些城市(shi)采取的公證(zheng)后(hou)解抵押、設置(zhi)專門低(di)息“過橋貸”機構等方(fang)式，北京創(chuang)新采用了新貸款(kuan)(kuan)銀行直接向賣方(fang)和(he)原貸款(kuan)(kuan)銀行支(zhi)付資(zi)金(jin)的新模式。