權(quan)益(yi)型(xing)REITs作(zuo)為(wei)一種另類金(jin)融(rong)產(chan)品，是(shi)(shi)介于(yu)股票和債券(quan)之間的(de)(de)(de)(de)具有(you)(you)實物資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)屬性(xing)和穩定(ding)現(xian)金(jin)回報的(de)(de)(de)(de)特(te)(te)殊金(jin)融(rong)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)品。REITs的(de)(de)(de)(de)底層資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)和股票、債券(quan)的(de)(de)(de)(de)相關性(xing)較低(di)，可(ke)(ke)以降低(di)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)組(zu)合的(de)(de)(de)(de)波動，給(gei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)組(zu)合帶(dai)來(lai)更好的(de)(de)(de)(de)分散(san)性(xing)和收益(yi)回報。因(yin)此，從海(hai)外(wai)成(cheng)(cheng)(cheng)熟市場(chang)(chang)來(lai)看(kan)，REITs是(shi)(shi)成(cheng)(cheng)(cheng)熟資(zi)(zi)(zi)(zi)本市場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)重要(yao)組(zu)成(cheng)(cheng)(cheng)部分，在全球范(fan)圍(wei)內已經發展(zhan)成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)獨立的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)類別，是(shi)(shi)機(ji)構(gou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者特(te)(te)別是(shi)(shi)保(bao)險和養老(lao)金(jin)等“負(fu)債驅動”的(de)(de)(de)(de)長期(qi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)配置的(de)(de)(de)(de)重要(yao)方向。同(tong)時(shi)，REITs作(zuo)為(wei)一種資(zi)(zi)(zi)(zi)本運作(zuo)模式(shi)實現(xian)了資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)“所有(you)(you)權(quan)”和“經營(ying)權(quan)”的(de)(de)(de)(de)分離，這一特(te)(te)征使(shi)得REITs可(ke)(ke)以有(you)(you)效地盤(pan)活(huo)存(cun)量，降低(di)負(fu)債，提升(sheng)管(guan)理效率(lv)。經過(guo)多年的(de)(de)(de)(de)討論和準備，在宏觀(guan)去杠桿和金(jin)融(rong)供給(gei)側改革(ge)的(de)(de)(de)(de)特(te)(te)定(ding)背景下，以基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)(she)施資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)作(zuo)為(wei)著眼(yan)點(dian)(dian)推(tui)出具有(you)(you)中國(guo)特(te)(te)色的(de)(de)(de)(de)權(quan)益(yi)型(xing)公(gong)募(mu)REITs試點(dian)(dian)，是(shi)(shi)結合當下各(ge)方面現(xian)狀與形勢做出的(de)(de)(de)(de)精準政策選(xuan)擇(ze)，對(dui)于(yu)提高國(guo)內基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)(she)施運營(ying)管(guan)理效率(lv)、降低(di)政府(fu)債務風險、實現(xian)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)(she)施的(de)(de)(de)(de)高質(zhi)量發展(zhan)，以及促(cu)進資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)管(guan)理市場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)良性(xing)發展(zhan)都具有(you)(you)重要(yao)現(xian)實意義(yi)。

　　首先，基(ji)礎(chu)(chu)設施公募REITs有助于(yu)基(ji)礎(chu)(chu)設施市(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)(hua)運(yun)(yun)行(xing)，提(ti)高運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理效(xiao)率。由于(yu)行(xing)政壁壘，我國(guo)政府是(shi)基(ji)礎(chu)(chu)設施的(de)(de)主(zhu)要投資(zi)者，基(ji)礎(chu)(chu)設施形(xing)成(cheng)單一經(jing)營(ying)(ying)(ying)，具體(ti)主(zhu)管(guan)部門(men)長(chang)(chang)期(qi)以來缺(que)乏市(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)(hua)競(jing)爭(zheng)壓(ya)力，在基(ji)礎(chu)(chu)設施的(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理上容(rong)易存在違(wei)反市(shi)(shi)場(chang)規(gui)律的(de)(de)情(qing)況，從而可能形(xing)成(cheng)“誰投資(zi)、誰虧(kui)損”“建設越多(duo)、虧(kui)損越大(da)”“資(zi)產越多(duo)、包袱越大(da)”的(de)(de)惡性循環。REITs能夠使投資(zi)主(zhu)體(ti)多(duo)元(yuan)化(hua)(hua)(hua)，促(cu)使基(ji)礎(chu)(chu)設施的(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)方轉(zhuan)換經(jing)營(ying)(ying)(ying)理念，改變管(guan)理模式，從而提(ti)高基(ji)礎(chu)(chu)設施的(de)(de)運(yun)(yun)行(xing)管(guan)理效(xiao)率。REITs對(dui)資(zi)產運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)水平不(bu)斷(duan)提(ti)升的(de)(de)內在要求將倒逼運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)企(qi)業(ye)建立精細化(hua)(hua)(hua)、市(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)(hua)和長(chang)(chang)期(qi)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理機制，引入充分市(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)(hua)競(jing)爭(zheng)力量(liang)，助力企(qi)業(ye)在新形(xing)勢下打造核心競(jing)爭(zheng)力。

　　其(qi)(qi)次，基礎設施(shi)公募REITs有助于(yu)降(jiang)低(di)政府和企(qi)業債(zhai)(zhai)務風險。基礎設施(shi)投融資(zi)退出(chu)難度(du)大，地方政府或企(qi)業存在兜底或回購(gou)安排，形成隱形債(zhai)(zhai)務。REITs作為權(quan)益型金(jin)融工具(ju)，并不屬(shu)于(yu)債(zhai)(zhai)務，不會增(zeng)加(jia)政府和企(qi)業的剛性支付。地方國(guo)企(qi)以(yi)基礎設施(shi)存量(liang)資(zi)產發行REITs，可(ke)以(yi)在不增(zeng)加(jia)債(zhai)(zhai)務的情況下提前(qian)收回投資(zi)，用于(yu)歸還(huan)其(qi)(qi)他(ta)債(zhai)(zhai)務或用于(yu)補充其(qi)(qi)他(ta)投資(zi)項目的資(zi)本金(jin)，降(jiang)低(di)地方政府和國(guo)有企(qi)業債(zhai)(zhai)務負擔(dan)，從而在整體上降(jiang)低(di)宏觀杠桿(gan)率。

　　再(zai)次，基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施公(gong)募REITs有(you)助(zhu)(zhu)于(yu)實(shi)現(xian)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施的(de)(de)高(gao)質(zhi)量(liang)(liang)發(fa)(fa)(fa)展，并為(wei)5G、云計算、大數據中心等新(xin)型(xing)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施建設(she)(she)提供(gong)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)支持(chi)(chi)。長期以(yi)來，國內基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施投(tou)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)主(zhu)要(yao)(yao)通(tong)過政府行政手(shou)段完成，而(er)資(zi)(zi)(zi)(zi)源配置最(zui)有(you)效(xiao)(xiao)率(lv)的(de)(de)市(shi)場(chang)手(shou)段沒有(you)得到(dao)充分發(fa)(fa)(fa)揮，導致重復投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)和投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)不足(zu)(zu)(zu)并存。REITs引入私人資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)，運(yun)營高(gao)度(du)市(shi)場(chang)化、信息披露充分、市(shi)場(chang)約束強，能(neng)夠解決運(yun)營效(xiao)(xiao)率(lv)低下、重復建設(she)(she)和投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)不足(zu)(zu)(zu)的(de)(de)難(nan)題，為(wei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施建設(she)(she)提供(gong)長期資(zi)(zi)(zi)(zi)金支持(chi)(chi)，提高(gao)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展質(zhi)量(liang)(liang)。此(ci)外，隨著(zhu)我國城鎮化發(fa)(fa)(fa)展到(dao)一定階段，對于(yu)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施的(de)(de)關注從傳統領(ling)(ling)域擴(kuo)張到(dao)新(xin)型(xing)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施，其(qi)建設(she)(she)需(xu)要(yao)(yao)大量(liang)(liang)資(zi)(zi)(zi)(zi)金予(yu)以(yi)支持(chi)(chi)。但(dan)新(xin)型(xing)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施項(xiang)目的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)規模大，退(tui)(tui)出渠道單一（主(zhu)要(yao)(yao)依靠項(xiang)目自身運(yun)營收(shou)益(yi)），回收(shou)期長（通(tong)常要(yao)(yao)10年(nian)以(yi)上(shang)），社(she)會(hui)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)參與的(de)(de)積極(ji)性(xing)不高(gao)。REITs通(tong)過所有(you)權轉移(yi)和上(shang)市(shi)可(ke)(ke)以(yi)有(you)效(xiao)(xiao)解決社(she)會(hui)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)退(tui)(tui)出問題，相當程度(du)上(shang)滿足(zu)(zu)(zu)新(xin)型(xing)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施投(tou)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)需(xu)求。并且，通(tong)過REITs方式可(ke)(ke)以(yi)集合更多(duo)社(she)會(hui)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)，有(you)助(zhu)(zhu)于(yu)調動各方資(zi)(zi)(zi)(zi)源，推動新(xin)基(ji)建發(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)同時防止局部領(ling)(ling)域壟斷發(fa)(fa)(fa)生(sheng)，防范資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)的(de)(de)過度(du)集中，促進良性(xing)發(fa)(fa)(fa)展。

　　此外，對(dui)于資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)行業而言(yan)，基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)公(gong)募(mu)REITs產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)能夠有(you)(you)效填補中國資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)市(shi)場(chang)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)空白，為各類投資(zi)(zi)(zi)(zi)者參與基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)及(ji)不(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)投資(zi)(zi)(zi)(zi)提供便利的(de)(de)渠(qu)道(dao)。依托(tuo)專業資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)及(ji)運(yun)營模式，幫助投資(zi)(zi)(zi)(zi)者實(shi)現跨時(shi)期(qi)、跨地域、跨產(chan)(chan)(chan)(chan)業的(de)(de)分散化資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)配置(zhi)，降(jiang)低投資(zi)(zi)(zi)(zi)組合的(de)(de)波動(dong)性(xing)，將組合配置(zhi)的(de)(de)有(you)(you)效前沿向(xiang)外延伸，更好地滿足養老金、社保(bao)和保(bao)險資(zi)(zi)(zi)(zi)金、居(ju)民(min)理(li)財資(zi)(zi)(zi)(zi)金等對(dui)于不(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)和基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)這一大類資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)需求。同時(shi)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)公(gong)募(mu)REITs產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)可(ke)以完善資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)業務的(de)(de)儲蓄(xu)特征，為投資(zi)(zi)(zi)(zi)者提供具(ju)有(you)(you)穩定(ding)現金流(liu)、風險收益對(dui)稱、流(liu)動(dong)性(xing)好、透明(ming)度高(gao)的(de)(de)標準化產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。對(dui)當下(xia)信用事件頻出(chu)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)打破“剛兌”，拓展(zhan)和提升資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)機構的(de)(de)專業能力發揮(hui)重要促進作用。總體(ti)而言(yan)，REITs對(dui)整(zheng)個資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)與資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)行業發展(zhan)將具(ju)有(you)(you)革(ge)命(ming)性(xing)的(de)(de)意(yi)義。

　　展望(wang)REITs行業(ye)的(de)(de)未來(lai)發展，作為(wei)金融和(he)產(chan)(chan)業(ye)、資(zi)本市場和(he)實體經(jing)濟(ji)結合(he)(he)最密切的(de)(de)金融工具，REITs核(he)心是(shi)長期的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)管理(li)和(he)運營管理(li)。在目前國內法律(lv)和(he)金融監管特(te)定(ding)環境下，中國基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)公(gong)募REITs產(chan)(chan)品首次發行上市和(he)全生命周期的(de)(de)投資(zi)運營管理(li)涉及到投資(zi)人、產(chan)(chan)業(ye)方、基(ji)金管理(li)人、專(zhuan)(zhuan)項計劃管理(li)人、運營機構(gou)、財務(wu)顧問、法律(lv)、稅務(wu)、評估、審計等眾多專(zhuan)(zhuan)業(ye)機構(gou)的(de)(de)密切配合(he)(he)和(he)互相協同，融合(he)(he)了(le)各方的(de)(de)訴求，再(zai)結合(he)(he)中國150萬億元的(de)(de)存量(liang)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)資(zi)產(chan)(chan)規模和(he)新基(ji)建帶來(lai)的(de)(de)增(zeng)量(liang)規模作為(wei)發展基(ji)礎(chu)，未來(lai)有希望(wang)構(gou)建起(qi)龐(pang)大(da)的(de)(de)REITs產(chan)(chan)業(ye)生態圈，成為(wei)經(jing)濟(ji)發展的(de)(de)重要(yao)引(yin)擎(qing)。

　　綜上(shang)所(suo)述，積極穩妥發展權益型(xing)基礎設施公募REITs的現實意義重(zhong)大！

　　（作者：王藝軍 嘉實基金管理有限公司董事總經理、中國基金業協會資產證券化專業委員會委員、國家發改委PPP專家庫專家）