“首發(fa)+擴募”雙輪驅動(dong)加上南方、銀(yin)華(hua)、匯(hui)添(tian)富等公募躬(gong)身入局(ju)，公募REITs近日迎來了2021年6月開閘(zha)以來的最快發(fa)展(zhan)期。

　　數據顯(xian)示，截至(zhi)9月27日(ri)公募REITs年(nian)內發行數量和(he)規模分別(bie)為17只和(he)384億元(yuan)，較2023全年(nian)增長183.33%和(he)91.04%，使得2024年(nian)成為REITs出現以來的最大(da)發行“大(da)年(nian)”。

　　在常(chang)態(tai)化(hua)發行加速擴容下，公(gong)募(mu)REITs呈現出三個新亮(liang)點：

　　一是(shi)底層資(zi)產(chan)類(lei)型已拓展至八大(da)類(lei)，包括水利設施等(deng)新(xin)出現的資(zi)產(chan)。

　　二是基(ji)金(jin)公司(si)和股東以及旗下專業(ye)子公司(si)的聯(lian)動(dong)日益密切，“上下聯(lian)動(dong)”效應日趨明顯(xian)。

　　三是公募RIETs基(ji)金(jin)經理人數持續(xu)增長，逐(zhu)漸成為有別于傳(chuan)統基(ji)金(jin)經理的一個“獨(du)特”群體。

　　三家公募迎來“首只”公募REITs

　　和(he)以(yi)(yi)往不同，近期公募REITs的大(da)擴(kuo)容是(shi)多方位的，既(ji)包括(kuo)新產品申報募集(ji)和(he)存量產品擴(kuo)募，以(yi)(yi)及南方基(ji)金(jin)(jin)、銀華基(ji)金(jin)(jin)、匯添(tian)富(fu)基(ji)金(jin)(jin)等公募陸續入局。

　　深(shen)(shen)交(jiao)所信(xin)息顯示，9月(yue)23日(ri)上報(bao)的(de)南(nan)(nan)方順豐倉儲物流REIT，是(shi)南(nan)(nan)方基金旗下第一只REITs產(chan)品(pin)。原始權益人為(wei)深(shen)(shen)圳嘉豐產(chan)業園管(guan)理有(you)限公司(si)(si)、深(shen)(shen)圳市豐泰(tai)電商產(chan)業園資產(chan)管(guan)理有(you)限公司(si)(si)，專項計劃(hua)管(guan)理人為(wei)南(nan)(nan)方資本管(guan)理有(you)限公司(si)(si)，托管(guan)人為(wei)招商銀行。該(gai)產(chan)品(pin)于9月(yue)24日(ri)獲受(shou)理。

　　此外(wai)，匯添(tian)富(fu)基金(jin)(jin)旗下(xia)首(shou)(shou)只(zhi)(zhi)公(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs同樣于9月(yue)24日獲(huo)得受理(li)。根據上(shang)交所信(xin)息(xi)，匯添(tian)富(fu)九(jiu)州通(tong)醫(yi)(yi)藥倉儲物流(liu)REIT的管(guan)理(li)人為匯添(tian)富(fu)基金(jin)(jin)，原始權益(yi)人為九(jiu)州通(tong)醫(yi)(yi)藥集(ji)(ji)團物流(liu)有限(xian)公(gong)(gong)司和九(jiu)州通(tong)醫(yi)(yi)藥集(ji)(ji)團股份有限(xian)公(gong)(gong)司。另外(wai)，銀華基金(jin)(jin)旗下(xia)首(shou)(shou)只(zhi)(zhi)公(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs銀華紹興原水(shui)水(shui)利REIT于9月(yue)14日獲(huo)批，廣(guang)發基金(jin)(jin)旗下(xia)首(shou)(shou)只(zhi)(zhi)公(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs廣(guang)發成都高投產業園REIT則于今(jin)年8月(yue)底(di)進入到了(le)“已問詢”環節(jie)。

　　除新入(ru)(ru)局者外，華(hua)夏(xia)、華(hua)安(an)、平安(an)等已進入(ru)(ru)者近期(qi)更是(shi)動作頻繁。交(jiao)易(yi)所信息顯示，華(hua)安(an)基(ji)(ji)金(jin)(jin)旗下的華(hua)安(an)外高橋(qiao)倉儲物流(liu)REIT和平安(an)基(ji)(ji)金(jin)(jin)旗下的平安(an)寧(ning)波交(jiao)投杭州(zhou)灣(wan)跨海大橋(qiao)REIT均于9月12日(ri)上報。根(gen)據(ju)(ju)Wind數據(ju)(ju)統計，這(zhe)均是(shi)華(hua)安(an)基(ji)(ji)金(jin)(jin)和平安(an)基(ji)(ji)金(jin)(jin)旗下的第三只公募REITs產(chan)品。根(gen)據(ju)(ju)華(hua)夏(xia)南京交(jiao)通高速(su)公路REITs 9月28日(ri)的發售公告，該基(ji)(ji)金(jin)(jin)于10月9日(ri)起公開發售。

　　另外(wai)，之前(qian)已(yi)在(zai)二(er)級市場交(jiao)易(yi)的華(hua)夏北(bei)京(jing)保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)REIT，于近日發布擴(kuo)募(mu)公告，向證監會提(ti)交(jiao)基(ji)金變更注冊請示，向上海證券交(jiao)易(yi)所(suo)提(ti)交(jiao)基(ji)金產(chan)品變更暨擴(kuo)募(mu)份額上市申請。公開信息顯示，華(hua)夏北(bei)京(jing)保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)REIT本次擬購入基(ji)礎設施項(xiang)目(mu)暫(zan)定為(wei)北(bei)京(jing)市房(fang)(fang)山區(qu)(qu)朗悅嘉園項(xiang)目(mu)、通(tong)州區(qu)(qu)光(guang)機電項(xiang)目(mu)、大(da)興(xing)區(qu)(qu)盛(sheng)悅家(jia)園項(xiang)目(mu)和海淀區(qu)(qu)溫泉凱(kai)盛(sheng)家(jia)園項(xiang)目(mu)。

　　底層資產已擴展至八大類

　　這是(shi)自(zi)2021年6月(yue)首批產品面(mian)世(shi)以來的三年多時間，公募(mu)REITs最熱鬧的時刻。

　　包括上述提及的產(chan)品在(zai)內(nei)，根據Wind統計，截至目前(qian)全市場公募REITs數量(liang)已達到了69只(zhi)，其中約有45只(zhi)已登陸二級(ji)市場。截至9月27日，公募REITs年內(nei)發(fa)行數量(liang)和(he)規模分別為17只(zhi)和(he)384億(yi)元，較2023全年增長(chang)183.33%和(he)91.04%，使得(de)2024年成(cheng)為REITs出(chu)現以來的最(zui)大發(fa)行“大年”。

　　華(hua)夏基金對(dui)券商中國(guo)記者(zhe)(zhe)表示，首批公募REITs自2021年(nian)6月上(shang)(shang)市(shi)(shi)以(yi)來，中國(guo)公募REITs市(shi)(shi)場經過(guo)三年(nian)多(duo)的發(fa)展(zhan)，從市(shi)(shi)場火熱、短期調整到現(xian)在的趨(qu)勢穩定向(xiang)上(shang)(shang)，投資(zi)者(zhe)(zhe)持(chi)續提高(gao)對(dui)公募REITs產品特性和權益(yi)屬性的認知。在制(zhi)度建設和市(shi)(shi)場培育(yu)的不斷實踐中，中國(guo)公募REITs已經踏(ta)上(shang)(shang)了行穩致遠(yuan)的高(gao)質量發(fa)展(zhan)之路。

　　不僅如此(ci)，在(zai)數量和發行人擴容之下，公募REITs的底層(ceng)資產類(lei)型已拓展至八大類(lei)，除了傳(chuan)統的保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)、倉儲物(wu)流、交通基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)、園區基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)外，還陸續(xu)出現(xian)了能源基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)、生態環保、水利(li)設施(shi)、消(xiao)費基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)等。

　　與此同時，公(gong)募REITs的常態化發行持(chi)續(xu)得到政策(ce)支(zhi)持(chi)。國家發展改革委新聞發言人金賢東近日在(zai)新聞發布會上表示(shi)，國家發展改革委將(jiang)抓(zhua)好促(cu)進民間投(tou)資政策(ce)措施落實，持(chi)續(xu)推動解決影響民間投(tou)資高質(zhi)量(liang)發展的制約瓶(ping)頸，千方百計激發民間投(tou)資活力(li)和內生動力(li)。

　　“上下聯動”效應明顯

　　券商中國記(ji)者發現，除了(le)底層資產持續(xu)豐(feng)富外，公(gong)(gong)募RIETs的常(chang)態化大擴容還帶來(lai)了(le)兩(liang)個新現象：一(yi)是基(ji)金(jin)公(gong)(gong)司和(he)股東(dong)以及旗(qi)下專業子公(gong)(gong)司的聯動(dong)日益頻繁(fan)，“上下聯動(dong)”效應明顯(xian)。二是公(gong)(gong)募RIETs基(ji)金(jin)經理(li)(li)人數持續(xu)增長，逐漸成為有別于(yu)傳統基(ji)金(jin)經理(li)(li)的一(yi)個“獨(du)特”群體。

　　基(ji)金(jin)(jin)公(gong)司和(he)子(zi)(zi)公(gong)司或股(gu)東的(de)聯動，在近期上新的(de)公(gong)募REITs中(zhong)尤(you)為明顯。以南方順(shun)豐倉儲物(wu)流REIT為例，該基(ji)金(jin)(jin)的(de)專項計(ji)劃管(guan)理(li)人(ren)(ren)南方資本管(guan)理(li)有(you)限(xian)公(gong)司，是基(ji)金(jin)(jin)管(guan)理(li)人(ren)(ren)南方基(ji)金(jin)(jin)100%持(chi)股(gu)的(de)子(zi)(zi)公(gong)司。匯(hui)添(tian)富九州通醫藥倉儲物(wu)流REIT的(de)專項計(ji)劃管(guan)理(li)人(ren)(ren)匯(hui)添(tian)富資本管(guan)理(li)有(you)限(xian)公(gong)司，同樣是匯(hui)添(tian)富基(ji)金(jin)(jin)100%持(chi)股(gu)的(de)子(zi)(zi)公(gong)司。

　　此外，銀華紹興原水水利REIT的(de)專項(xiang)計(ji)劃(hua)管(guan)(guan)理(li)人銀華長(chang)安資本管(guan)(guan)理(li)（北(bei)京(jing)）有(you)限公(gong)(gong)司(si)，同樣是(shi)(shi)銀華基金(jin)(jin)旗下100%持股的(de)子(zi)公(gong)(gong)司(si)。博(bo)時(shi)津開(kai)產(chan)園(yuan)REIT的(de)專項(xiang)計(ji)劃(hua)管(guan)(guan)理(li)人博(bo)時(shi)資本管(guan)(guan)理(li)有(you)限公(gong)(gong)司(si)，是(shi)(shi)博(bo)時(shi)基金(jin)(jin)旗下100%持股的(de)子(zi)公(gong)(gong)司(si)。此外，廣(guang)(guang)發成(cheng)都高(gao)投產(chan)業(ye)園(yuan)REIT的(de)專項(xiang)計(ji)劃(hua)管(guan)(guan)理(li)人廣(guang)(guang)發證(zheng)券資產(chan)管(guan)(guan)理(li)（廣(guang)(guang)東）有(you)限公(gong)(gong)司(si)，是(shi)(shi)廣(guang)(guang)發基金(jin)(jin)大股東廣(guang)(guang)發證(zheng)券100%持股的(de)子(zi)公(gong)(gong)司(si)。

　　根據Wind數據統計，截(jie)至9月(yue)27日全市場的(de)(de)公募(mu)(mu)REITs基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)人(ren)數達(da)到(dao)了(le)136人(ren)。他(ta)們(men)個人(ren)管理(li)的(de)(de)最(zui)大(da)規(gui)模(mo)超(chao)過(guo)125億(yi)元，最(zui)小的(de)(de)8億(yi)元出頭。和傳統基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)相(xiang)比(bi)，公募(mu)(mu)REITs基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)的(de)(de)從業(ye)軌跡打破了(le)“賣方(fang)研究(jiu)員—買方(fang)研究(jiu)員—基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)助理(li)—基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)”這一(yi)常規(gui)路(lu)徑(jing)。他(ta)們(men)的(de)(de)過(guo)往工作(zuo)經(jing)(jing)(jing)歷主(zhu)要集中在(zai)兩大(da)方(fang)面：一(yi)是不(bu)(bu)動產基(ji)礎設(she)施，以及底層資(zi)產對應的(de)(de)相(xiang)關(guan)領域；二是律所(suo)、券商投行、資(zi)產評級等證券化(hua)業(ye)務(wu)領域。基(ji)于不(bu)(bu)同的(de)(de)過(guo)往路(lu)徑(jing)，公募(mu)(mu)REITs基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)的(de)(de)分(fen)工也有所(suo)不(bu)(bu)同，常見的(de)(de)有運(yun)營(ying)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)和投資(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)經(jing)(jing)(jing)理(li)。

　　北方一(yi)(yi)位公募(mu)(mu)REIT基金(jin)經理(li)(li)對券(quan)商中國(guo)記者表示，傳統的(de)基金(jin)經理(li)(li)基本屬于固收或權(quan)益范疇，但公募(mu)(mu)REITs基金(jin)經理(li)(li)并不適(shi)合(he)這(zhe)個分類，這(zhe)是(shi)(shi)由(you)公募(mu)(mu)REITs的(de)屬性決(jue)定的(de)。REIT不僅(jin)是(shi)(shi)一(yi)(yi)只基金(jin)，更是(shi)(shi)一(yi)(yi)個資(zi)產運作平臺。從最初的(de)募(mu)(mu)集發行開始(shi)，基金(jin)經理(li)(li)會在(zai)很長時間內和該(gai)項目深度綁定，不僅(jin)有上市(shi)交易，還會有一(yi)(yi)次(ci)擴募(mu)(mu)、二次(ci)擴募(mu)(mu)等環(huan)節，資(zi)產項目會越做越大。甚至隨著裝(zhuang)入的(de)資(zi)產越來越多，REITs會成(cheng)為一(yi)(yi)個行業資(zi)產組合(he)的(de)平臺。