每經特約(yue)評論員(yuan) 李宇嘉（廣(guang)東(dong)省住房政(zheng)策研究中心首席研究員(yuan)）

　　近(jin)日(ri)，針(zhen)對信貸資金違(wei)規(gui)流入(ru)樓(lou)(lou)市、購房(fang)(fang)者違(wei)規(gui)加杠(gang)(gang)桿的(de)現象，廣(guang)州、深圳、上海等(deng)(deng)熱點城市正在(zai)掀起(qi)一(yi)場力度(du)空前(qian)的(de)圍剿和(he)肅(su)清(qing)。通過銀行自(zi)查、監督檢查、違(wei)規(gui)處罰(fa)等(deng)(deng)地毯(tan)式(shi)的(de)整治(zhi)，在(zai)重塑財經紀律、規(gui)范金融(rong)秩序的(de)同時，針(zhen)對近(jin)期出(chu)現的(de)中(zhong)(zhong)介對接、一(yi)條龍服(fu)務等(deng)(deng)資金違(wei)規(gui)流入(ru)樓(lou)(lou)市的(de)新(xin)現象、新(xin)模式(shi)，建(jian)立精細(xi)化(hua)的(de)監管舉措，嚴(yan)堵(du)披著實體(ti)外衣(yi)的(de)中(zhong)(zhong)小(xiao)微(wei)貸款(kuan)進入(ru)樓(lou)(lou)市，嚴(yan)打(da)首付款(kuan)融(rong)資，將“房(fang)(fang)住不(bu)炒”、控(kong)制(zhi)杠(gang)(gang)桿率(lv)和(he)紓困中(zhong)(zhong)小(xiao)微(wei)有機(ji)結合。

　　事實上，對于實體(ti)資(zi)金違規流入(ru)樓市，購房(fang)者(zhe)違規加(jia)杠桿，既有的(de)(de)金融(rong)監(jian)(jian)管(guan)有明確的(de)(de)政(zheng)策體(ti)系。除了傳(chuan)統(tong)的(de)(de)“三(san)查(cha)”（貸前調查(cha)、貸中審查(cha)、貸后檢查(cha)）外，還有各類(lei)別貸款(kuan)的(de)(de)監(jian)(jian)管(guan)機制。比如，對實體(ti)企業貸款(kuan)的(de)(de)合(he)規性，銀(yin)行要(yao)開展交易背景調查(cha)、經營實體(ti)調查(cha)和“受托(tuo)支付(fu)”（貸款(kuan)直接(jie)支付(fu)給(gei)貸款(kuan)申(shen)請(qing)人的(de)(de)交易對手）等。對成立(li)不到(dao)(dao)半年(nian)的(de)(de)企業和過戶不到(dao)(dao)半年(nian)的(de)(de)房(fang)屋，不允(yun)許(xu)申(shen)請(qing)經營貸，打擊空殼公司套(tao)貸。這些(xie)舉措(cuo)的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)，確保資(zi)金投放(fang)與用(yong)途相符。

　　經營(ying)貸(dai)、消費貸(dai)流入樓(lou)市(shi)

　　對購房者違規加杠桿，既有(you)差別(bie)化的(de)住房信貸(dai)(dai)政策制約，也有(you)對于首付款(kuan)資(zi)金來源的(de)審查。比如，首付款(kuan)只能來源于購房者或(huo)直(zhi)系親屬的(de)存款(kuan)、理財等，不得利(li)用(yong)(yong)消費貸(dai)(dai)、信用(yong)(yong)貸(dai)(dai)（包括信用(yong)(yong)卡）、過橋(qiao)融資(zi)、經營(ying)貸(dai)(dai)等。但是，既有(you)的(de)監管體系，已不適(shi)應當(dang)前住房市場、金融市場的(de)變化。

　　首先，2019年(nian)(nian)我(wo)國建立了(le)新的(de)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)“定(ding)價錨”，即紓困中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)微和實(shi)體經濟(ji)的(de)1年(nian)(nian)期LPR，針對(dui)地(di)(di)產融資的(de)5年(nian)(nian)期LPR，并(bing)且(qie)1年(nian)(nian)期LPR第一次趨勢性(xing)地(di)(di)低于(yu)5年(nian)(nian)期的(de)LPR。由此，產生(sheng)利(li)率套利(li)的(de)內在(zai)激(ji)勵(li)。同時疫情后(hou)，銀行(xing)(xing)有(you)紓困中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)微的(de)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)任(ren)務（2020年(nian)(nian)五大(da)行(xing)(xing)中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)微貸(dai)(dai)(dai)增長不低于(yu)30%），加上(shang)樓市回升，地(di)(di)產抵押物“天(tian)(tian)然安(an)(an)全”、中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)微貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)“天(tian)(tian)然風險”的(de)頑固認(ren)識，部分銀行(xing)(xing)對(dui)資金是否流向樓市，并(bing)無(wu)監管動力(li)。這樣既滿足(zu)了(le)中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)微貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)投放的(de)任(ren)務，又保障了(le)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)安(an)(an)全、銀行(xing)(xing)收益。而且(qie)，有(you)的(de)銀行(xing)(xing)創設“氣球貸(dai)(dai)(dai)”“接力(li)貸(dai)(dai)(dai)”“循環貸(dai)(dai)(dai)”等，將(jiang)期限本只有(you)1年(nian)(nian)的(de)消(xiao)費貸(dai)(dai)(dai)、經營貸(dai)(dai)(dai)延(yan)至10年(nian)(nian)以(yi)上(shang)，迎合地(di)(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)融資。

　　其(qi)次，近年(nian)來(lai)資金(jin)中(zhong)介大行(xing)其(qi)道，特別是2018年(nian)以(yi)后(hou)P2P、互(hu)聯網(wang)金(jin)融(rong)等(deng)(deng)受到(dao)整(zheng)治后(hou)，房(fang)產(chan)中(zhong)介、房(fang)屋管家、投(tou)(tou)資公司、理財和(he)小貸公司等(deng)(deng)，如(ru)(ru)雨(yu)后(hou)春筍般活躍起來(lai)，并開始轉向地產(chan)領域，充當(dang)銀(yin)(yin)行(xing)和(he)投(tou)(tou)資者、購房(fang)者之間的融(rong)資中(zhong)介。同時，互(hu)聯網(wang)移動終(zhong)端(duan)普及，融(rong)資信息擴散和(he)匹(pi)配通過微信小程序、微信群、線(xian)下活動（比如(ru)(ru)各(ge)式各(ge)樣的投(tou)(tou)融(rong)資講座）等(deng)(deng)完成，銀(yin)(yin)行(xing)、房(fang)產(chan)中(zhong)介、小貸公司、購房(fang)者均(jun)參與其(qi)中(zhong)，導(dao)致交易極其(qi)隱蔽，監管難度(du)加大。

　　再次，2020年(nian)下(xia)半年(nian)以后，部分區域房(fang)地產市(shi)場快速回升，熱點(dian)城(cheng)市(shi)再次啟動新(xin)房(fang)價(jia)格引導(dao)政策。但(dan)是，70城(cheng)房(fang)價(jia)指數(shu)顯(xian)示(shi)，一(yi)線城(cheng)市(shi)二(er)季度(du)、三季度(du)、四季度(du)二(er)手房(fang)價(jia)指數(shu)同比分別上漲2.4%、5.2%和7.4%，2021年(nian)2月份漲幅達到10.8%。由此，2020年(nian)包括滬深、杭州等在內的(de)(de)熱點(dian)城(cheng)市(shi)，出現了史(shi)無(wu)前例的(de)(de)一(yi)二(er)手房(fang)“價(jia)格倒掛”，也(ye)(ye)助(zhu)推(tui)了愈演愈烈的(de)(de)“打新(xin)套(tao)利”，投資(zi)客(ke)積極參與，對融資(zi)的(de)(de)需(xu)求不斷增加，也(ye)(ye)助(zhu)長了資(zi)金違(wei)規進入樓市(shi)。

　　因(yin)此，2020年(nian)第一次出現(xian)了經營(ying)貸、消費(fei)貸流(liu)入樓市案例增(zeng)加的情況。廣東銀(yin)(yin)監局近(jin)期排查(cha)，發現(xian)違規(gui)(gui)流(liu)入樓市的貸款(kuan)金(jin)額2.77億元、920戶；深(shen)圳銀(yin)(yin)保監局選取6家(jia)銀(yin)(yin)行(xing)集中開(kai)展現(xian)場檢(jian)查(cha)，責令銀(yin)(yin)行(xing)提前收(shou)回21筆、5180萬元涉嫌違規(gui)(gui)貸款(kuan)。

　　根據今年政府工作報告，2021年大(da)型商(shang)業銀行普(pu)惠小微企業貸款將(jiang)增長30%以上。目(mu)前(qian)看，資金(jin)違規流入樓市(shi)的現象(xiang)并(bing)未大(da)面積(ji)發(fa)生，但為了確保(bao)資金(jin)能(neng)進(jin)到中小微企業，就必須要(yao)阻止勢頭的蔓延(yan)。

　　完善(shan)既(ji)有監管體系

　　從近期(qi)深圳(zhen)、上(shang)海、廣(guang)州的監(jian)管舉措來看，可謂(wei)是標本兼治(zhi)，既通過自查督察、抽(chou)貸和處罰，嚴打違(wei)規(gui)融資(zi)和銀行放貸，也完善既有的監(jian)管體系。

　　一是(shi)明晰首付(fu)款(kuan)(kuan)來源(yuan)的(de)(de)監管(guan)機制，比如廣州監管(guan)要求，借(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)家庭需提(ti)(ti)供首付(fu)款(kuan)(kuan)來源(yuan)近半年(nian)流(liu)水，對(dui)于半年(nian)以內的(de)(de)轉入(ru)的(de)(de)資(zi)金，無(wu)論(lun)來源(yuan)于借(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)還(huan)是(shi)直系親屬(shu)，均需要追(zhui)蹤資(zi)金鏈條，明確核(he)實為合理收(shou)入(ru)所(suo)得（存款(kuan)(kuan)、理財、保險余額(e)、股票余額(e)等），而(er)非借(jie)貸、墊資(zi)過橋(qiao)、他人(ren)(ren)借(jie)名貸款(kuan)(kuan)，才(cai)能獲得準入(ru)。另外，提(ti)(ti)交放款(kuan)(kuan)合規環(huan)節(jie)，需再(zai)次核(he)實借(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)家庭征信(xin)，如有新增消(xiao)費類(lei)貸款(kuan)(kuan)或信(xin)用卡分期業務的(de)(de)，需提(ti)(ti)前結清后方可發放。

　　二是(shi)總(zong)結(jie)典型案例，嚴打內(nei)外結(jie)合(he)的套利(li)。比如，深(shen)圳各類資金(jin)(jin)中介比較多(duo)，監(jian)管機構總(zong)結(jie)了三類套利(li)行(xing)(xing)為，包(bao)括銀行(xing)(xing)員工誘導借款人使(shi)用經(jing)營貸，銀行(xing)(xing)通過(guo)微信號與小貸公司合(he)作套取資金(jin)(jin)，經(jing)紀公司提(ti)供購房、成立企業、貸款咨詢等環節提(ti)供“一條龍”服務。基于(yu)此(ci)，建立營銷展業新規范、整治銀行(xing)(xing)微信號、推(tui)進穿透式資金(jin)(jin)監(jian)管等。

　　三是針對自(zi)查(cha)(cha)發現的(de)問題，重(zhong)塑地產(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)監管體系。比如，上海(hai)明(ming)確房屋主體結構未(wei)封(feng)頂前(qian)（商用(yong)房竣工驗備(bei)前(qian)），不得發放個人住房貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、抵押貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)；嚴(yan)格排查(cha)(cha)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)資(zi)(zi)金(jin)來源，發現非(fei)自(zi)有(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)的(de)一律退(tui)單；存量貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)開展貸(dai)(dai)(dai)后(hou)審(shen)查(cha)(cha)，嚴(yan)格落實(shi)資(zi)(zi)金(jin)用(yong)途材(cai)料(liao)證(zheng)明(ming)或印證(zheng)力等(deng)要求。2020年，熱點城(cheng)市(shi)房價上漲(zhang)，與實(shi)體經(jing)濟基本面（經(jing)濟增長、居民可支(zhi)配收入、住房租金(jin)）有(you)(you)所背離，其中(zhong)有(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)違規流入樓市(shi)、首(shou)付(fu)融資(zi)(zi)等(deng)違規加杠桿的(de)情(qing)形(xing)。建立精細化(hua)的(de)監管舉(ju)措(cuo)，嚴(yan)肅差別(bie)化(hua)的(de)信(xin)貸(dai)(dai)(dai)政策，樓市(shi)過(guo)度繁榮現象(xiang)將被控制，商品(pin)住房市(shi)場也將趨(qu)于平穩。